买卖房方法论总结起来就10个字：

1、择时
2、选筹
3、算仓
4、买入
5、卖出

这一篇笔记聊选筹。

选筹

选筹核心在于理解房子的升值本质和价值来源。

房屋价值 = 土地价值↑ + 房屋的建筑物价值↓

建筑物的价值：新房出道即巅峰，交房的那一刻就是建筑物价值的高光时刻，而后就不断地在贬值。随着时间推移，小区基础设施不断老化，居住体验越来越差，建筑物价值也随之越来越低。建筑物老化，就像人衰老一样，是不可逆的。好的物业、好的保养可以一定程度延缓这个过程，就像有的人通过吃保健品、做养生来延缓衰老。

土地价值：随着周边配套完善，产业、学区、医院、交通、商场逐渐落地，土地价值随之逐步上升。有的新房土地价值起点很高，比如已经是配套成熟的地段；有的新房周边配套什么都没有，那土地价值最初土地价值就很低，能否增长就看规划和落地。

土地价值和建筑物价值是构成房屋价值的两个隐藏关键变量。看到房价背后的这两个关键变量，才能理解房子升值的原因，选筹时就可以拨开迷雾，看清房屋的真正价值。

再进一步，土地价值，又是由土地周边的配套因素决定的，如产业、学区、交通、医院、商业等。像在上海这样的一线城市，还有一个重要因素——大家对所在板块、地段的价值认同。这些因素构成了土地价值的基石。

小区旁边的地铁开通了，开了新商场，附近的楼盘的土地价值也随之增值；
小区对口学区成绩越来越好，由“菜小”变成一梯队，房子的土地价值也水涨船高。

最典型的例子，张江集团中学，浦东公认的一梯队，2020年民办转公办，旁边的张江汤臣豪园对口就能直接上。一夜之间，房子价格跳涨300-400w。房屋的建筑价值并没有发生变化，但一梯队学区的加持，通过学区溢价，增加 了土地价值。

通过这个公式我们来看看老破小的房屋价值：

房屋价值 = 土地价值↑ + 房屋的建筑物价值↓

老破小：几十年房龄的老破小，建筑价值只剩下“残值”。房价主要体现在土地价值。周边配套已成熟，如没有拆迁新规划等重大的变化，可以预见土地价值不会大涨了，或跟着整体城市进化，非常缓慢平缓涨。

而有些老破小原拆原建，相等于，土地价值不变，建筑价值清零，从高点重新计算，当然皆大欢喜。