说说房屋养老金这事

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1、把公共维修资金比喻成“房屋养老金”,其实从20年前就开始了。这是媒体的一种习惯性表达。之前的事我们不提了,单说这一轮。2、大家其实想不到,住建部研究建立房屋“养老金”制度的直接原因,是2022 年长沙自建房垮塌事故。那是一次54人死亡、9人受伤的特大安全事故,房主吴家父子十年时间在监管的眼皮子底下搞了个巨大的违建,让住建部注意到了自建房的安全风险。自建房又没有公共维修资金,于是开始酝酿养老金制度。3、到了今年两会,全国政协委员柴强的提案出现了,作为中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长的他,建议及早建立房屋养老金制度。柴强的意思是:政府从土地收入中出这笔钱。比如,拿出土地出让收入的5%或者土地净收益的20%,作为房屋养老金。柴强认为,老百姓付的房价中,其实大部分是地价,没有留出未来保障和维修的费用。既然土地款都被政府拿走了,那这笔钱就应该由政府出。

4、柴强的提案,让住建部看到了养老金制度落地的可能。但对完全由政府出钱的提案,做了折中。住建部提出,养老金可以由两个账户构成,个人账户和公共账户。公共账户的钱像柴强提案的那样,由政府来筹集,财政补一些、土地出让金归集一些。个人账户也要用起来,其实就是业主之前交存的住宅专项维修资金。于是就有了上周五,住建部在新闻发布会上的吹风,引起了漫天舆情。5、不过有一说一,这次,住建部确实没有再和居民收费的意思。6、房屋养老金制度搞得人心惶惶,是因为这是个糟糕的比喻。随着老年人越来越多,养老金的缺口大家都知道,各个地方的养老金缴费基数都在涨。大家本来就担心养老金不够,抱怨多交钱。现在又要为房子养老,甚至有可能要为别人的房子养老当然会不开心。7、根本的原因,是担心交了钱,政府也管理不好,花不好。就像公共维修资金一样。8、公共维修资金的难用,很多人都深有感触。想动这笔钱,堪比在村里竞选村长。根据公共维修资金的使用制度,想花钱,需要经业主大会同意,也就是要经过 2/3 业主同意。比竞选村长的难度还高。9、别说小城市甚至县城乡镇,就连北京,很多小区都没有业委大会。
10、公共维修资金使用率有多差呢?截止2020年9月,北京商品房公维资金共517.9亿元,使用了60.03亿元,20年来,使用率约为11.6%;广州截止2019年年底,公维资金账户结余约280亿元,但从2015年至2019年,共支出2.86亿元,使用率只有1%;重庆的使用率是2%,深圳的使用率是5%。11、业主不花这笔钱,自然有人替你花。公维资金一般只能存银行或购买国债,但实际上,它的用途特别广泛:有的被炒股,有的被融资,还有的被开发商挪用。 2009年,北京市住房资金管理中心的一位领导范子林被法院判了16年。原因是范子林和下属从房管处和分中心挪用400万公款,借给证券公司炒股,盈利23万。这400万,就包括职工的房款、公共维修基金等。但范主任在庭审时解释:自己是在为单位创收。12、同样为单位创收的还有宁波市住房资金管理中心。2008年,浙江规模最大的券商天一证券宣告破产。损失最大的,却是宁波市住房资金管理中心。工作人员动用中心的维修基金,与证券公司合作,进行国债回购,而证券公司则支付给2.5%的固定收益。证券公司破产后,管理中心的2.06亿维修基金本金全部损失。13、哪怕是存银行,也有风险。南京恒安嘉园的业主曾发现,自己小区的维修资金被住建局拿去存了定期,但告知业主的是活期,产生的利息本应转入住宅专项维修资金滚存使用,但业主发现,大部分资金都留在了住建局:一部分上缴财政,一部分用于办公经费的支出。而业主并没有资格使用。14、有没有把公共维修资金用好的呢?有。比如株洲的电梯保险改革。2020年,电梯故障的投诉几乎天天出现在株洲市长热线,有676条。过了一年,这个数字翻了4倍。它们也遇到了花钱难的事情。2020年,株洲市领导算了一下,全市共动用了2700万的维修基金,当时株洲的维修基金缴存额是——40亿元,也就说,资金的使用率:不足1%。说白了,这笔钱根本就没有发挥作用。于是改革开始了,株洲开始搞试点,选了几个小区,利用公维资金给电梯买保险,用保险来保障电梯的运行。老问题依然存在,动公维资金,太麻烦了。这时,株洲领导产生了一个天才的想法,既然本金不好动用:干脆用维修资金的利息来购买电梯保险。当初为了存放这笔维修资金,不少银行竞争上位,诚意满满,株洲政府拿到了最高利息。于是,株洲将基准利率之上的上浮利息建立了一个增值收益统筹账户,按幢或单元建账,申请试用统筹账户只需要3名以上业主、业委会或物业公司提出申请,公示无异议就可以使用。改革之后,试点小区的电梯故障维修周期从最短的15天,变成了:30分钟内响应。

15、从公维资金制度变成养老金制度,首先要做的,是盘点公维资金。公维资金的管理其实很乱,有的在业委会的委托账户里,有的存在住房公积金管理中心,还有的甚至还躺在开发商账户里。16、公维资金如果能借着这次制度改革,得到完全大整顿,也算好事一件。但这事太难了,20多年的积弊,最怕的是越整理越乱。17、北京有些小区已经开始行动了。比如,朝阳区双井的华腾园小区业主接到通知说,因为华腾园小区没有业委会,所以要把专项维修资金划回到北京住房资金管理中心。让政府管钱,也是有风险的,请回看第12小节。18、别忘了。住房养老金制度的重头戏,是让地方政府出钱建立公共账户。到现在为止,还没见哪个地方积极相应。地方政府也穷呀!19、回到住建部酝酿养老金制度的初衷,其实是为了以后有钱修自建房,别再搞出大事故。问题是,对违建的定义和处理,国家有非常完善的法律和政策。自建房就相当于日本的一户建,业主也接受各扫门前雪,政府非要自讨腰包给人家修房子,是不是太有人情味了?20、从一些城市的经验来看,公维资金完全可以用好。这么一大笔钱,在银行、保险和投资机构的眼中是大肥肉,可以让他们竞争上岗,在保证安全的情况下,获得长期收益,做好公维资金的保值增值。公维资金做大以后,利息也是一大笔钱,可以它来撬动保险公司的作用。用好公维资金,政府也不用再贴钱,不是两全其美吗?说白了,商业才是最高效的手段。

 

 

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作者:Alex
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