房地产迎来史诗级助攻
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周智宇
重估中国房地产。
作者 | 周智宇
编辑 | 张晓玲
仿若一个轮回。2014年“930”新政全面引爆了楼市投资潮，拉开了房地产市场波澜壮阔的八年，国民财富也随之快速增长。
十年后，房地产市场预期低迷之际，又迎来史无前例的“929“新政。
广州时隔14年取消限购、上海、深圳等一线城市继续松绑、存量房贷利率下调……继高层9月26日发声，提出房地产市场“止跌回稳”后，赶在十一黄金周前，一套政策组合拳在9月29日快速落地。
楼市政策落地的同时，对股市的支持政策接连出台，A股、港股也已提前反应。从上证指数打响2700点保卫战，到突破3300点，短短数日，恍若隔世。
资产价格的快速修复，让市场预期发生了大反转。如果造福效应持续，消费者的购买力将随之逐步修复。稳预期才能稳信心，这会是打破过去三年下沉螺旋的关键。
房地产也能够伴随着这轮中国资产重估周期，走出泥泞，进入全新阶段。对于接下来的市场，理应更加乐观。
当然，全新的周期里，房地产市场的主要参与者，以及游戏规则，都发生了翻天覆地的变化。市场正在回来，但一切都不一样了，楼市也难现泼天富贵。
抢筹
继高层提出房地产市场“止跌回稳”说法不过3天时间，住建部罕见地针对一线城市提出政策宽松指引。
9月29日的住建部党组会议上提出，支持一线城市用好调控自主权。随后，一线城市政策快速跟上。广州打响一线城市取消限购第一枪，上海、深圳的限购要求也是近二十余年最宽松的状态。
相比“5.17新政”，此番政策落地速度更快，力度更强。从股市到楼市，地产行业更是迎来了久违的暖意。
投资者正用真金白银抢筹。过去三个交易日里，上市房企的股价快速被拉出底部区域。
万科A连续收获3个涨停，股价回到年线上方，市值来到人民币1159.7亿元；中海地产、华润置地等央企和优质民营房企的股价也快速飙升，龙湖集团三天暴涨超80%；至于在港上市的出险房企，股价动辄翻倍。
有多位房产中介表示，新政出台后，业主显然更有底气了，开始出现反价。像深圳网红楼盘华润城润府，多套房源挂牌价普遍上调30-100万元不等；在上海、广州等地，也出现业主本在和客户协商价格，新政后业主涨价，客户立马接受的现象。
一手房市场也喜报连连。某华南房企深圳营销负责人对华尔街见闻表示，9月29日当晚新政出炉前，该公司在深圳项目3小时就销控6套，随后在9月30日上午，又售出了13套。
龙湖集团人士也告诉华尔街见闻，在新政出台后，不少此前出于对市场的观望或首付限制没有出手的客户立即下定，客户购买信心和支付能力在新政支持下大幅提升。像上海龙湖观萃项目，9月27日首开便“日光”，卖出15亿；北京龙湖观萃则在9月单盘销售10亿后，还将在十一期间加推，待假期结束后预计将全线涨价。
投资者、房企销售和中介们都希望抓住这难得的政策窗口期，加速抢收。
在受访者看，从资本市场的角度来看，房企或已逐渐走出低谷期，但楼市尚需进一步政策呵护，改善市场预期。
一个明显的指标是市净率（PB）的修复。在此轮股价上涨前，投资者对于房企普遍给予较低估值，认为房企需要大幅折价出售资产。这也使得，万科A、龙湖和中海地产等头部房企此前市净率在0.3左右，出险房企的市净率则更低，在0.1-0.2附近。随着此轮股价上涨，龙头房企的市净率则来到0.5以上，仍有一定修复空间。
瑞银全球金融市场部中国主管房东明认为，在近期强政策信号的推动下，市场预期已经有了比较明确的改变，投资者信心也有显著恢复。接下来的关键是基本面的跟进。
通常股市会领先于行业3-6个月反转、企稳，并随着基本面的稳定，股价随之稳住。楼市的见底回升，也同样需要一定时间稳住预期，形成可持续的正反馈。
中原地产市场分析师卢文曦判断，从交易量的角度来看，上海等城市的楼市交易量有望止跌企稳，四季度成交量则会走出翘尾行情。
中信证券分析师陈聪指出，一线城市房价有望在年内率先止跌，从而带动全国其他地方房价止跌。若政策并未达到止跌目标，则预计各地仍有充裕的、进一步出台政策的空间。
这个过程中，资产端若能修复，将让房企的价值进一步增厚，业绩也会更有弹性。尤其是中海、万科等在核心城市密集布局、还有大量资产的房企能够率先受益。
沿着股价修复，基本面稳固，资产价值修复的路径，房地产估值也能得以重估。
周期
成也预期，衰也预期。预期的作用下，人类的欢愉与苦楚也成倍放大，成为周期轮转中的注脚。
从巨头喊出万亿口号、千亿黑马狂飙，到昔日巨头不断倒下，国企也栗栗自危。短短十年，已换了人间。
每一轮周期当中，房企、机构和购房者形成了关系微妙的三角循环。房价持续上涨的预期，刺激着购房者不断放大杠杆入市；房企也在过去走上“高周转、高负债、高杠杆”的路子，争抢地王；背后则是金主涌现，金融机构为购房者、房企源源不断提供弹药。
这也使得在2014年930新政后，持续到2016年末的宽松周期，推动着房地产市场开启了一场波澜壮阔的上升周期。中国新房销售面积从2014年时12亿平米，一路飙升至2019-2021年时的17-18亿平米规模。
期间，在金融的支持，预期放大作用下，市场出现供需错配。大量商品房被卖给了加杠杆上车的人，以及互联网、金融等行业的高收入人群；如今，“去杠杆”成为主旋律，叠加经济增速放缓，高薪行业盛景不再，地产行业的繁荣也难以持续。
这也意味着，此次楼市的宽松，难现十年前的辉煌。
瑞银亚洲经济研究主管汪涛认为，在高层提出稳定房地产市场，并列出该行业的一些关键问题后，具体执行情况将是关键。至少从目前看，还未有政策表明，去库存项目或融资即将发生重大调整，或是对开发商的信贷支持即将大幅加强。
有分析人士称，目前的政策主要还是在对限购、信贷进一步宽松，让更有意愿、能力的人加杠杆，主要是释放改善性需求。如果接下来在财政政策上还能进一步跟进，楼市整体预期恢复的速度，有望提速。
中信证券则分析指出，预计政策上接下来会加快改革房地产融资模式和预售模式，加快建立房地产发展新模式，告别高杠杆、高负债、高周转的三高模式。需求端也以释放改善性需求，严控增量，优化存量为主。
无论是房企融资模式上从过去总对总转向项目抵押贷款，还是在商业物业、租赁住房等领域公募REITs常态化发行，都昭示着房地产市场接下来发展方向已变。
房地产市场的止跌回稳，也绝非走上过去的老路，大开大合。而是要在全新的经济环境、行业周期里，寻找到行业可持续、健康发展的新路。一个新的房地产时代帷幕也随之拉开。
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