康养养老的运营思考（六）-24-186

（老朱说养老-24-186）但是我们的劣势也很明显，有两点，第一是运营能力，这种运营能力就是刚才讲的，不管是资产管理的运营能力还是以医康为背景的内容运营的能力，这一点都缺乏，特别是内容运营能力是非常难的。

第二是我们对客户的理解，因为过往我们不管是做刚需产品还是改善性住房，其实都是偏20岁到55岁以内的，有钱的，正在创造财富的。真正纯消费型的，55岁以上的客户，我们的研究是非常少的，不管是对他消费的行为、家庭的关系，还是他的生理和心理的特点，我们几乎是空白的。所以如果我们真要进入到这个行业当中，这个课是得补的。

再回答您问到我们进入这个行业要做哪些准备的问题，我觉得第一是心态的准备，原来是赚大钱、快钱，现在要赚慢钱、小钱，原来是跑100米的，现在要跑马拉松，这个心态要改变。还有一个心态的变化，我们认为运营是内容推动的资产运营，比如我们做商业地产，我们把这个楼建好，租出去就行了，做酒店也是一样的，你关上门也没人管你在里面是什么样的生活方式。

（老朱说养老-24-186）但是养老不是，养老是你全生命周期都在里面，大家要推开门进去的。所以从这个角度来讲，即使做持有型物业的领导们也要转变一个观点，是内容推动资产，这是第一点，要转心态。

第二是要盘活自己的资源，因为每家的资源禀赋不一样。从康养产业的角度来讲，康养住区及服务是一类，康养产业园是一类，康养旅居是一类，康养金融也是一类，康养制造业也是一类，我们每家资源禀赋不一样的时候，我们要选好到底切入到哪个细分领域里面。

另外您提到中海做康养的历程，我们已经做了6年的时间，过去一段时间我们一直做机构型的项目，我们认为城市机构型的项目是刚需。因为中国养老要解决两个问题，第一是中国传统的孝道文化，我们要让老人和年轻人住在一起或者住的比较近。

（老朱说养老-24-186）第二是要解决长者的生理、心理等等方面的问题，这里的生理问题对医疗要求比较高，这就需要依靠政府的医疗体系，所以城市的CB级的项目是比较合适的，而要做郊区型的项目，没有那么好的医疗资源，所以压力是比较大的。中海过去几年时间主要是重点做了四个项目的机构运营，但接下来要做的事情，我们刚才也已经汇报了，我们会把客户群从75岁下到55岁，然后做6类产品，这就是中海接下来的一些考虑。

社区养老国家一直在推9073，90%居家，7%在社区，3%在机构。我强调要坚持认为9073要正向思考反向做，得先把3%做了，再做7%和90%，首先把机构做好了，形成了很好的配套，才能去支撑康养的需求。现在社区的服务体系并不是说照护体系，照护体系就是失能半失内的服务体系，这部分是刚需的，如果我们把它下到55岁以上，他在家居住，从居住带出来的医疗、康复、照护、旅居、旅游，所有这些体系会扩大我们9073里面90这个部分。（老朱说养老-24-186）