民法｜不动产买卖预告登记

之前的文章介绍了异议登记，异议登记是给实际产权人的一把利器，还有一把利器是给买方和抵押权方，即：预告登记。

不动产预告登记可分为买卖预告登记和抵押预告登记，买卖预告登记分成两种：预购商品房预告登记（期房买卖）、不动产转移预告登记（现房买卖），基于篇幅问题，本文介绍预告登记的基本内容和不动产买卖预告登记，后面再单独分享抵押预告登记。

(一) 预告登记的基本介绍

概念：预告登记指当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，而按照约定可以向登记机关申请预告登记。

性质：虽非物权但却拥有物权一样的排他、对抗效力，好比给物权上了一把锁，唯一的钥匙在预告登记权利人手里，谁都别想动它，除非他允许。

双方约定、双方申请：预告登记并非法定，而是合同双方约定的（一般约定在合同中），申请预告登记时需要提交约定的材料。预告登记需要双方申请（而异议登记是单方申请），可单方申请的例外情况：预购商品房，开发商没有按合同约定和购房人一起申请预告登记则购房人可以单方申请。买方肯定想预告登记，卖方可不想，不是买方说了算，需要谈好。

适用情形：

① 商品房等不动产预售；

② 不动产买卖、抵押；

③ 以预购商品房设定抵押权；

④ 法律、行政法规规定的其他情形。

对于房子来说就是两类：期房的买卖和抵押、现房的买卖和抵押。

时效：预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。

(二) 不动产买卖预告登记

详细讲一下预告登记在不动产买卖中的作用：买卖双方先签署房屋买卖合同，后期再办理转移登记（过户），买方就取得了房屋的所有权，这个过程周期可能比较长，如果房价走势很好以至于一天一价，卖方很可能毁约，会把房子卖给他人并过户，导致原买方不能取得房子，如何避免呢？就要用到预告登记，如果在签订买卖合同时双方约定并即时办理了预告登记，那么没有经过预告登记权利人的同意，其他人是不能办理转移登记（过户），这样就避免卖方把房子成功的卖给他人。虽然卖方可以跟其他买家签订买卖合同（预告登记不阻却债权），甚至把房子交付给了其他买家住都没关系，因为一房多卖的情况下，最终所有权归属于办理了过户登记的买家（预告登记阻却物权）。

对于期房买卖就更明显，签订预购商品房合同时房子还没建好，等房子建好了开发商办理了首次登记，才能为购房者办理转移登记完成过户，这个周期非常长，通过预告登记可以阻止开发商一房数卖行为。所以，不动产买卖预告登记是为了解决一房数卖的问题，保护买方利益。

期房销售的网签备案和预告登记：

期房销售必须执行网签备案制度（行政管理目的），事实上网签备案在一定程度上也能够防止一房数卖，但网签备案只限于期房销售是必须的，而预告登记适用范围更广而且有更强的作用力。注意一点，期房预售申请预告登记的预售合同必须已备案，即先备案后再申请预告登记。

(三) 总结买卖预告登记

① 双方约定、双方申请（有例外）；

② 预告登记不阻却债权；

③ 预告登记阻却物权；

④ 解决一房数卖，保护买方利益。