瑞银：中国地产复苏将快于预期，一线将率先复苏
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张雅琦
分析师目前预计，房价将会在明年年初“趋于稳定”，而此前预测是2026年中期。加速复苏原因包括：今年2月一线城市和核心二线城市二手房交易量增加、现有房产交易的恢复、库存水平下降至平均水平以下、土地拍卖溢价上升以及二手房挂牌价格的稳定。这与2014-15年周期拐点的迹象相似。
瑞银预测，中国房地产行业将比预期更快复苏，一线城市将率先引领复苏。
12日，瑞银投资银行亚太及大中华区房地产研究主管林镇鸿团队发表研报认为，房价将会在明年年初“趋于稳定”，而此前他的预测是2026年中期。19日，林镇鸿对华尔街见闻表示，中国房地产行业出现企稳的早期迹象，拐点信号显现。
报告提到了加速复苏的几个原因，包括今年2月一线城市和核心二线城市二手房交易量增加，以及现有房产交易的恢复、库存水平下降至平均水平以下、土地拍卖溢价上升以及二手房挂牌价格的稳定。
林镇鸿预计，2025年和2026年新房销售将增长7-16%，二手房销售增长7-10%。预计库存去化将在2026年初结束，届时房价将稳定。
政策助力，一线城市区域性开发商迎来新机遇
经过多年的去库存努力，一线城市的房地产库存月数已经下降至历史平均水平以下。林镇鸿介绍，经过四年的调整，一线城市的库存周转时间已恢复到平均14个月，与2015年的水平相同。他认为，这可能会促使开发商扩大土地储备，建造更高质量的公寓，并以更高的价格出售。
此外，土地市场的表现往往被视为房地产市场的晴雨表。林镇鸿表示，近期，一线及核心二线城市的土地拍卖溢价上升至15%，开发商拿地积极性提高。
除了市场自身因素外，政策层面的调整也是推动市场回暖的重要力量。研报指出，2024年年中，中国政府开始逐步放松对新房价格的限制措施，使得开发商更有动力提升产品质量，通过产品差异化来增强市场竞争力，从而进一步刺激市场需求。
此外，取消价格限制有助于缓解二手房市场的抛售压力，促进新房和二手房市场之间的良性互动。随着价格限制的解除，开发商将更加注重产品品质的提升，这将有助于提高新房对购房者的吸引力，从而进一步推动市场回暖。
尽管如此， Lam预计中国房地产市场将变得更加两极分化。他看好一线城市的区域性开发商，认为拥有优质土地储备的开发商比在全国范围内运营的开发商，在项目规划方面更具灵活性。
展望2026年，林镇鸿称，新开工、销售面积应该就可以稳住了，2026年初全国的库存水平回落到比较正常的水平，这意味着开发商开始有议价能力。
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