保交楼、保销售和保信用——地产政策的三支箭
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夏雨辰
中信证券认为，保交楼、保销售和保信用“三箭齐发”，将能够有力化解房地产市场现阶段的核心风险。
面对房地产市场的下行压力，地方政府和中央政策“出手”，通过保交楼、保销售和保信用“三箭齐发”，试图化解现阶段房地产市场的核心风险。
中信证券分析师陈聪和张全国认为，保交楼是现阶段地产政策的关注重心，而保交楼离不开保销售和保信用。
具体来看，政策有哪些工具？一方面，地产政策可以通过下调按揭贷款利率来推动房地产市场的销售复苏。另一方面，面对房企融资环境现状，地产政策要增信优质房企、切实背书未出险房企的信用。
第一支箭：保交楼
中信证券认为，保交楼是现阶段地产政策的关注重心，促销售和保信用本身也是为了保交楼，保交楼的落实也反过来有助于缓解居民对交付的担心，从而推动房地产市场走向平稳。
具体而言，保交楼主要有三个层次：
第一，房地产企业是保交楼的责任主体。所以保交楼首先要保企业，保市场主体信用。如果信用问题不断蔓延，保交楼的第一责任人越来越多陷入困境，则要实现保交楼的难度也就越来越大。
第二，落实地方政府责任，即地方政府协调各主体，承担“保交楼”的属地责任。
第三，住建部，财政部和人民银行出台措施，完善政策工具箱，通过政策性银行专项借款方式支持已售、逾期、难交付住宅项目建设。
政策性银行专项借款的推出体现了中央实事求是、化解风险的决心，同时这也有助于加快化解保交楼的资金压力。
第二支箭：保销售
目前看来，房地产市场销售复苏的势头正在遭遇多重挑战。数据显示，2022年8月以来，新房销售网签同比下降了22%，二手房网签则同比增长了26%，这意味着新房销售弱复苏存在不确定性。
中信证券认为，保交楼离不开保销售。因为保交楼的主要资金来自销售回款，而最有力的推动销售复苏的工具就是按揭贷款利率下调。
具体而言，推动按揭贷款利率下降有三种可能：LPR的下降、按揭利率下限调整、首套认定标准的放松。
中信证券预计，今年下半年，按揭贷款利率的降幅有望达到50BPS。
值得一提的是，除了按揭利率下降外，各地政府还可以通过放开限购、调整首套买家首付比例的要求等方式，来共同推动房地产行业的销售复苏。
第三支箭：保信用
中信证券认为，保信用就是保交付。因为对于房地产市场而言，很难同时出现新的房企不断出险而项目又普遍可以交付的情况，尤其是当前的房企融资环境下。
随着地产政策将切实背书未出险房企的信用，并推动金融市场对未出险房企的资产负债情况进行合理评价，这将能够避免房地产行业风险外溢。
总而言之，在中信证券看来：
如果保交楼、保销售和保信用“三箭齐发”，将有力地化解房地产市场现阶段的核心风险，打破投资—交付—销售端的恶性循环，避免风险外溢。
此外，实事求是和自上而下通盘考虑的地产政策能够避免房地产行业出现系统性风险，房地产市场将沿着销售—信用—投资的链条稳步复苏。
本文主要观点来自于中信证券研报《地产政策的三支箭》，作者：陈聪、张全国
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