房地产吹来了一丝暖风
作者： 周智宇
融资出现结构性改善。
春日躁动之后，房地产板块很长一段时间没有如此激动的时候了。
过去几天里，整个地产板块的情绪都有了明显改善。继11月10日的板块大涨之后，地产板块股、债又在“双十一”这天出现涨停热潮。
Wind数据显示，11月11日，房地产指数上涨5.81%，房企掀起了涨停潮。A股方面，招商蛇口、金地集团、保利发展、阳光城等房企涨停，连万科也上涨了9.54%。
港股的房地产板块也领涨其他行业，涨幅达3.02%。领涨的内房股中，旭辉涨12.47%，奥园涨11.93%，美的置业涨9.93%。
同样涨势惊人的还有地产债，多只债券强势反弹触及临停。其中“20奥园01”涨34.19%，“20世茂G3”涨33.54%，“20阳城04”涨29.59%。
不过很快投资者也逐渐回归理性。11月12日，地产板块出现分化，股市方面上涨的大多是招商蛇口、保利发展等国企，但债市的回暖情绪仍在持续。
从近期市场上释出的消息看，对地产行业的呵护是多方位的。从融资端到经营端，两条房企的供血主动脉的情况逐渐有所改善。但要说整体环境就此反转，打起“大反攻”，此等言论为时过早。
11月9日，中国银行间市场交易商协会举行房企代表座谈会。有参会人士表示，保利发展、、招商蛇口、龙湖集团、碧桂园和美的置业等公司均有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。
这释放出为房企融资端打开了一扇窗的信号，是对房企发债的结构性改善。此前，受“三线四档”等融资政策调控影响，房企在交易所市场和银行间公开发债都受到了明显限制。
“具体还要看债券的实际发行情况，预计银行等机构投资者会参与一些优质房企的债券融资”，前述债券从业人士认为，这更多是从防范信用风险的角度考虑，而不是大方向的改变。
中信证券研究所副所长、首席FICC分析师明明分析称，目前市场上资金相对宽松，但对房企融资却呈现出规避态度，政策和监管的关注，将很大程度上可以提振市场情绪，起到恢复融资渠道的作用。
从近期的债市情况看，也确实有一些稳健派的房企的债券成功发行。
11月10日晚间，金地公告称完成15亿中期票据发行，票面利率为4.17%。早前在2021年10月20日，金地收到中国银行间市场交易商协会出具的《接受注册通知书》，同意金地中期票据注册，注册金额为47亿元，注册额度有效期为两年。
随后于11月11日，保利发展公告称，拟发行2021年度第四期中期票据，本期发行金额20亿元。募集资金主要用于偿还发行人银行间市场发行的债务融资工具。
发行方案显示，保利本期发行的票据注册时间为2021年3月17日，注册额度50亿元。
招商蛇口也于11月12日公告称，将于银行间市场发行30亿元中期票据。光明地产同日亦公告称，将采取发行金额动态调整机制发债，基础发行金额为人民币1亿元，发行金额上限为人民币5.8亿元。
从现有已发行债券的几家房企的资金用途看，清一色是用于“借新还旧”。
业内人士预计，接下来还会有更多的房企的债券发行，房企融资端渠道会更加通畅。该人士也指出，银行间市场的投资者主体多是银行，房企发债的承接力度也会比在公开市场好很多。
同样出现暖意的还有个人住房贷款。央行在11月10日首次公布了个人住房贷款数据，以往这个数据是按季度公布。
数据显示，截至10月末，个人住房贷款余额37.7万亿元，当月增加3481亿元，较9月多增1013亿元。
不少分析人士指出，该数据的单独披露，明显透露出保障合理住房金融需求的意图。
上个月中旬，人民银行金融市场司司长邹澜表示，近期个别大型房企风险暴露，金融机构对房地产行业的风险偏好明显下降，出现了一致性的收缩行为，房地产开发贷款增速出现较大幅度下滑。这种短期过激反应是正常的市场现象。此外，部分金融机构对于30家试点房企“三线四档”融资管理规则也存在一些误解，也一定程度上造成了一些企业资金链紧绷。
邹澜称，人民银行、银保监会已于9月底召开房地产金融工作座谈会，指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。
由此，不少券商分析人士认为，10月份个人住房贷款的回暖，是房地产金融“纠偏”的一个体现，9月以来金融主管部门已多次强调“要满足房地产市场合理的资金需求”。
不过中原地产首席分析师张大伟认为，贷款余额并不能代表新增房贷的数据，这是个是存量数据。
也就是说，贷款余额存量余额多了1013亿元并不意味着贷款多放了。
张大伟表示，在当前二手房低迷的情况下，更有可能是提前还贷额度减少导致贷款余额存量的增加。
华尔街见闻则了解到，自6月以来银行对二手房贷款额度收紧、审批更严的情况，也有所改善。包括无锡在内的城市，已有部分暂停二手房业务的银行开始恢复二手房贷款受理。此外，进入10月后，部分地区的放贷放款也逐步提速。
中信证券房地产行业首席分析师陈聪则预计，11月后按揭贷款投放会持续增长，销售回款情况明显好转。
也就是说，当下房地产行业的暖意更多是让市场喘一口气，而不是反转。
中金公司固定收益研究首席分析师陈健恒认为，当前房地产市场除了企业融资途径，还有个更重要的问题是购房需求放缓，而要释放购房需求就需要更大力度的放松政策，包括松绑限购限贷和降低按揭利率等，而这些政策短期还难以出现。
但对于房企而言，当下政策面的拐点已现，机构们的信心也有望逐渐恢复。
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