兽爷丨罗刹海市

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两周前,住建部召集了四家房企到北京开会,分别是央企中海和华润、半国企万科、民企龙湖。除了他们,还有三家施工单位和一家中介。

领导开篇点题,最近大兴调研之风,想听听企业讲讲各自情况。

万科董事长郁亮第一个发言。他用上海云锦东方打新事件举例,说一线城市限价,最后便宜的,还是有钱人。房地产市场走到了今天这一步,是时候全面放开各种限制政策了。

我之前说过,最近两年楼市行情越来越像股市,牛市稍纵即逝。今年年初的小阳春也不例外。因为购房者信心不足,及缺乏后续政策,最终只持续了一个月。

到了6月份,北京和上海的二手房成交量,跌到了3月的一半左右。兽爷的朋友子姨刚写过:

京沪很多富人正在抛售豪宅。

更让地产商绝望的是,7月份比6月份还差。7月前三周,全国50个重点城市新房成交面积环比降了33%,同比下降了37%。

都知道房地产惨,看这个数据才知道是有多惨:比去年疫情期间还差很多。所有人心思都不在房子上面了。

除了一线城市,大部分城市也没有什么刺激工具了。这让性格冷静的郁亮,在会上有点激动。他讲了很长时间,越说越激动。他讲完,其他房企领导脑门冒汗,没再多讲了。

可能是巧合。这个会一开完,市场情绪和郁亮的心态一样,再一次被搞炸。

龙头房企里硕果仅存的几家民营开发商之一碧桂园,多只债券价格突然暴跌。其中一只下跌两成的债券,离兑付只剩两个月。

而去年还在救建业的地产首富王健林,在7月11日到7月23日之间,卖了三次万达电影的股票,终于踩着点,还掉了万达4亿的美元债。

王首富已经好几年年会没唱歌了。他的偶像刀郎,前几天发了张新专辑,里面有首叫《罗刹海市》,罗刹海市是罗刹国和龙宫做交易的市场,是聊斋的一个故事。歌里说,我们这个世界根本问题是:

那鸡是驴,那个驴是鸡。

住建部会议结束一周后,7月24日,最高层召开会议。这场分析研究当前经济形势,部署下半年经济工作的会议,出现了不少新提法。

地产人不关心其他的。他们只看到自2019年以来,每年4月和7月最高层会议已连续9次提及的“房住不炒”消失了。新提法是:

我国房地产市场供求关系发生重大变化的新形势,适时调整优化房地产政策。

最漫长的一轮房地产调控,似乎走到了尽头。

 

1

 

2023年7月1日下午,67岁央行党委书记卸任。

一个多月前,随着国家金融监督管理总局成立,他已经卸任了中国银保监会主席。至此,这轮房地产调控的核心监管领导,告别金融街15号。

曾有记者问过他喜欢什么运动,他说:

洗碗。只要我在家吃晚饭,就会去洗碗。

洗碗运动员这六年的监管生涯,可以分为两个阶段,前半截是给p2p行业洗碗,后半截是给房地产洗碗。

2017年初,在山东当省长的他被叫回银监会,一年后担任首届银保监会主席。那会儿他的心病是p2p,5000家p2p每年累计交易两三万亿,坏账率很高。

上任三个月后,他在第十届陆家嘴论坛上说:

收益率超过6%就要打问号,超过8%就很危险,10%以上就要准备损失全部本金。

到2020年3月,5000家p2p机构就剩139家,半年后,还剩6家,年底,他宣布p2p归零。

他忙着清理p2p那三年,地产业正经历调控的前半场——交易市场的调控。

2015年底,化解房地产库存被列为中国2016年经济社会五大任务之一。中国人接着迎来了一个钢筋水泥味儿的2016。

1月份,仅仅一个月时间,深圳房价暴涨52.7%;几乎同一时间,上海一套挂牌430万的老公房,一天时间里三次提价,最终挂牌500万;北京2月份首次土拍,郊区大兴拍出了楼面价4万7的地王。

这一年,上海人排队离婚,北京排队买房,中国房地产市场销售额第一次突破十万亿——大致相当于加拿大2016年GDP总量。

钱都在流入楼市。中国个人购房贷款一年增加近5万亿,占全年中国各项贷款增加额的四成。

沉浸在房价奇迹中的炒房客们,很少有关注到2016年国庆节前后的细微变化。

9月30日,北京发布京八条新政,宣布提高一二套首付比例,随后20多个城市出台类似调控措施。这次调控力度不大,但我当时写了篇稿子,标题叫:

《这次调控,真的搞大了》。

第二年3月中旬,政府工作报告提出:

遏制热点城市房价过快上涨。

3月17日,北京市四部门联合出台新政,对首套住房实施“认房又认贷”标准,并再次提升二套房首付比例、暂停发放25年以上个人住房贷款。

此后,从北上广深等一线城市,到武汉、南京、杭州、厦门等二线城市,再到环京、环深等都市圈,都迎来调控升级。

两个月后,楼市进入限购、限贷、限价、限售、限商“5限”时代。

又一个月,各地逐步调高房贷利率。当年9月,监管部门开始严查各类“消费贷”进入楼市。年底,国社统计说,这年50多个城市出台了超过180次地产调控措施:

目前,一线城市全部“认房又认贷”,非户籍人口购房门槛均提高至5年。

但那些被一二线驱赶出来的资金并未偃旗息鼓,而是顺流而下,与棚改货币化一道,流入了三四线的洼地。

碧桂园下沉三四线,567高周转战略成为开发商制式武器。恒大喊出了万亿口号,中梁、新力、阳光城、中南一批批黑马踩着碧桂园的脚步,进入烈火烹油的三四线,然后稀里糊涂地,纷纷成为牛逼plus的千亿房企。

2022年8月,清华大学经管学院的魏教授在一次不公开的内部讲话中,提到了一些关键历史时刻。他说财政对房地产依赖度为35%-55%,但房地产这么大的贡献是建立在三高模式上的,这种模式能持续到什么时候需要预判:

内部报告估计2019年房地产到达顶峰,依靠原有模式,未来销售面积和销售额都不可能再创新高了。

事实确实如此。2019年,有房企销售额可能悄悄突破万亿,只不过不敢公布。

房地产企业的惯性超乎想象。2020年疫情爆发后的5月,房地产居然又进入了一个拿地高峰期。同时,银行39%的信贷流入房地产。

这是一个危险的信号。魏教授说:

决策层发现,靠自我调节不可能了。

 

2

 

郭主席来了。

2020年8月,身兼银保监、央行两要职的郭主席在《求是》杂志上发表文章,其中一句话对房地产行业进行了最严厉的指控:

房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛。

那个月,央行、银保监会针对房地产企业提出净负债率、现金短债比等财务指标限制,行业称为三道红线政策。

这标志着房地产调控正式迎来下半场——金融市场的调控。

三道红线的影响已不需赘述。它与之后到来的房贷两集中制度一起,几乎切断了房企境内的融资渠道,房企想借新还旧,不可能了。

2021年6月,仍是在那个对p2p宣战的陆家嘴金融大会,郭主席对房地产发出最后的警告:

押注房价永远不会下跌的人,最终会付出沉重代价。

后来的事,大家应该还记忆犹新。各大重点城市,房贷大面积收紧或直接停贷,很多买房人贷款已排到半年以外。房企的经营性现金流也被切断了。

没多久,恒大财富总部大楼被投资人包围,努力半年也没卖掉项目的许老板,还没违约就先暴雷了。

10月,有记者在一次国际研讨会上问央行领导,恒大事件是否有必要采取措施避免发生系统性风险?央行领导说:

应对措施第一是要避免恒大的风险传染给其他房企,二是要避免风险传导至金融部门。

但事情发展脱离了预期。恒大之后,花样年、新力、蓝光、奥园……民营房企们一个接一个爆雷。

那年国庆节暴雷的花样年,成为第一个躺平开发商。境外债从此也对中国房企关上了大门。尤其是绿档房企佳兆业的暴雷,意味着三道红线已失去参考作用。

民营房企往后的日子,都是类似的。旭辉林老板后来发过条朋友圈:

融资不畅,销售额疲软,光让还钱,哪家房企都吃不消。

2022年年初,春节刚结束,央行把四大AMC机构都叫到一起开会,给他们开了两个大口子:

暂时放松对AMC机构非金债、单一企业核心资本金等限制。

AMC不良资产业务可以分为金融机构不良资产和非金融机构不良资产。在所有非金业务中,地产业企业的项目利润最丰厚,说是收购房企应收账款,其实就是帮房企融资。

监管部门曾设下防线,限制AMC对房地产投资过分集中的风险。即单个项目投资不能超过资本金的5%。

当年四大资管公司资本金都超过200亿,也就是单个项目不超过10亿。而实际上,有的AMC单个项目就能做三四十亿,隐藏了巨大风险。

2021年起,AMC机构集体被要求回归主业,四大纷纷压降非金不良资产占比,监管部门动不动就因为机构非金业务风险掏罚单。

央行放给AMC的两个口子,是明显的字少事大。当时临近暴雷的融创,甚至已经收到了一家四大AMC公司关于董家渡项目的融资并购方案,只等靴子落地。

但央行会议的第二天,银保监单独把四大AMC叫来重新开了一场会:

还是要谨慎。

因为没有明确细化的政策出台,AMC再也没有额度改变历史走向。融创再收到董家渡项目方案,报价已经低到不可思议。

几个月后,情绪传到C端,断贷潮开始爆发。

 

3

 

两个礼拜前,恒大终于公布了延迟两年的财报,最重要的一点是,它的净资产两年间蒸发了8000亿。包叔说,这些钱相当于2400头大象的重量。

恒大三分之一负债是金融负债。金融机构在其中受伤最深。

还有大几千亿的供应商欠款,比如帮恒大卖房子的易居爆雷了,装饰供应商广田集团破产重整,上市公司文科园林由民营变国资。

索菲亚、嘉寓股份、江湖集团、老板电器等一批主要供应商,也都深陷其中。

从2019年到2022年,房地产开发从业人数从210万下降到了170万,上下游产业减少了600万个岗位,影响全产业链1000-2000万人。

兽爷有个朋友从房企离职以后,去做了律师,前段时间在朋友圈看到他又接了一桩帮房企供应商要债的案子,他说:

哪有什么一鲸落,万物生。

我还偶然认识了一个算命先生。这位先生说过去一年找他的人,主要都是前地产行业从业者,问的最多的是两个问题:

我在下批裁员名单中吗?

我什么时候能找到新工作?

上个月的财报季结束后,有机构统计了主要地产上市公司的债务。净负债率中位数从2021年底的76.5%提升至现在的85%;现金短债比中位数从1.05倍下降到了0.8倍:

绿档房企比例从32%降至25%。红档房企占比从11%上升至25%。

这组数据,不包括恒大、世茂、奥园、祥生等一批当时未披露财报房企,和蓝光等退市房企。

三道红线实施两年多,房企看上去更危险了。

前期急于求成的各项政策,到2022年,开始被放宽了期限。低能级城市陆续公开放松房地产调控政策,高层出台金融十六条,然后领导口中的灰犀牛被彻底扭转。

房地产,似乎又成为了支柱产业。

只是市场还是不见好转。最开始的12家救助房企,后来变成了5家,最后不管第二支还是第三支箭,都没能救成示范房企旭辉。

中国人喜欢买房的习惯也扭转了。2022年,全年新增21万亿人民币贷款,其中人民币房地产贷款只有3.4%。这个数据在2016年接近45%。

房地产终于去泡沫化了。

今年上半年,中国100多座城市出台了300多次房地产优化政策,前四个月平均每月60次。然后中指的数据说,百强房企销售总额3.56万亿,同比增长:

0.1%。

每个地产人都感受到了统计局的温差。很多地产商都跟我说:

这可能是有史以来最差的一个7月了。

连险资房企的远洋都违约了——这开启了半国企暴雷的时代。房企股价再次被带崩。

前段时间,经济学家,国务院参事室特约研究员姚景源说,当前中国经济面临的最大问题是需求不足:

下半年不能再让房地产拖累整个国民经济了。

 

4

 

7月27日,国社发布消息说,住建部部长在最近召开企业座谈会上说:

要大力支持刚性和改善性住房需求,进一步落实好降低购买首套住房首付比例和贷款利率、改善性住房换购税费减免、个人住房贷款“认房不用认贷”等政策措施;

继续做好保交楼工作,加快项目建设交付,切实保障人民群众的合法权益。

这场企业座谈会,就是那场郁亮很是激动的会议。在房企高层看来,住建部真正关注的重点是后半句,前半句他们只是给其他部门提建议。

经济观察报说,今年下半年开始,22座主要城市有望在限购门槛、首付比例、房贷利率方面拥有更大的自主裁量权:

但一线城市仍需保持定力。

一家国企开发商高层说此次政策的主基调是,通过行政手段让二线城市再延续几年房地产的使命,一线仍以调控为主,保住高地。

放开一线城市一直被视为压舱石政策。一家北京销冠项目负责人判断,现在就算北京政策彻底放开,可能也只会好几个月。

前段时间,杭州最当红板块奥体核心入市的潮展云起,232套房源,中签率11.1%。入围结果公示前,有销售给客户提前透露消息说,可以期待下,潮展不限售。

客户反倒发愁了:

说还不如限售。

限售、限购等政策在最恶劣的环境下,反而成为了楼市的兜底政策。就像深圳的指导价政策,很多网红板块因为有指导价兜底,才未彻底崩盘。

北京这种一线城市,政策很有可能做些微调,但短期内大概率不会全面放开。比如折腾了半年的远郊区房山,关于不认贷的政策申请,据说上报很久了。

核心的二线城市,接下来应该会迎来窗口期。网传的一份文件显示,最高层会议召开这天下午,长沙市住建局和各部门相关负责人,在市政府开会讨论交流,全面取消房屋限购限贷政策。

有房企的朋友判断:

核心二线城市还有阶段性机会。

统计局说中国2022年新房销售13万亿。我粗略统计了下,四座一线城市占了1.88万亿,18座二线城市保守估计有3.5万亿。

这还是一个很大的量。

无论如何,这轮长达六年的调控,到结束的时候了。

从2016年的一二线调控开始,到今天一二线放松调控结束,一路疯狂、惊险、痛苦,很多参与者,从房企、地方城投、供应商、金融机构,再到购房客和地产从业者,开始为残暴的欢愉买单。

一家幸存的头部房企领导,至今还心有余悸。上周他跟我说,如果自己不裁员、不收缩投资,现在可能也倒下了:

能活下来真的非常幸运。

很多参与者已经身心俱疲。一些企业经历数年挣扎,变卖资产还债,依然难逃破产命运;一些购房者掏空六个钱包,买了一套维权多年还一直烂尾的房子。

他们失去的,是信心;现在最稀缺的,也是信心。

最近,我一直在看关于大萧条的资料。大萧条不会自己过去,需要无数人的努力求生,需要从上到下,心往一处想,劲往一处使,才可能走过去。

刀郎最近发行的《罗刹海市》里,提到了大哲学家特根斯坦。维特根斯坦曾经把哲学思考比作潜水:

人在水中时,天生就有上浮的趋势,只有通过努力才能达到水底。



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作者:Alex
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