很多人都在踩的“投资”陷阱，买房。

投资的目的是赚钱。可是很多人的投资总是亏钱，甚至有些人几年十几年地反复在踩同一个投资陷阱却不知道。其实我在之前的文章中都提到过部分。今天我就帮大家系统性地总结一下，这些投资陷阱。但愿看到的人，没踩过的，以后不会踩到。踩过的人，及时吸取教训。

我们投资任何一项资产获利，都是来自于，其产生的利润或者增值，也就是投资的盈利性和增值性。而增值以后，必须能够卖出去才能获利。所以，流动性也非常重要。比如十年前，我们买了个店面，100万，月租3千，年租就是3万6。现在月租涨到了6千，年租就是7万2。按理说，店面应该增值到了200万。但是如果真拿出去卖，可能是150万左右可以成交。这是由有很多因素，决定的。1是这个街区已经过了辉煌的时候，正在走下坡路。2是当地开了3家大的商业中心，抢了不少流量。3是店面转让的税费扣掉了10%-20%。所以，这个店面资产的盈利性的趋势是往下走的。由于店面的价值就是租金和租金的趋势决定的，他的增值性和流动性肯定也是往下走的。所以，按照现在的月租算出的200万需要打折，才能真正卖出去。由此，我们可以看出，未来的增值性和目前的流动性其强相关的。通常来说，资产的价格挂得比市场价高一些，就难卖一些，比市场价低一些，就卖得快一些。所以，投资的3要素，盈利性，增值性，流动性，必须全盘去考虑，缺一不可。下面，我们就来分看下近些年，最普遍的6种投资陷阱。我自己，及我的很多朋友，都在上面付出过惨痛的教训。这些教训，有些是钱，比如我在创业上亏的钱，至少在300万以上。也有可能是比钱更惨痛的教训，有因为财务压力导致的各种疾病，如2个抑郁，1个高血压，1个癌症。抑郁大家都知道与心理压力强相关，而高血压和癌症其实也和心理压力关联度非常高。希望看这篇文章的人，能够避免这些陷阱。

1，买房。近几年，倒在这个陷阱上的人，是真不少。买房，有很多目的。目的1，改善。也就是住得更舒服一点。目的2，学区。为了孩子读书。目的3，投资。之前20年，不少人买房赚了好多钱，特别是早年的加杠杆买房。目的4，找对象和结婚。没有房子在见到未来女朋友之前，就被pass了，人家觉得你条件差。即使有了对象，有的甚至谈了多年，买不起房，丈母娘这关就过不了。我在上海的表妹原话是，未来老公不可以没房子，因为我不想在出租房里生孩子。这些都很现实。买还是不买？是很多人考虑的问题。未来只有大城市的核心地段的房产有价值，优质的学区房永远是稀缺的，这2个，也是很多改善人群，买房投资抗通胀的人群，优先考虑的。结婚前，是否淘光家里的6个钱包凑够大城市的首付，然后花掉月收入的50%，供30年，是很多年轻人的大难题。买房是一件非常复杂的问题，这可能涉及到3个家庭的博弈，可能涉及到孩子的成绩和未来的前途，可能涉及到家庭最大部头的财富安置问题。如果都分析，那可能1万字的长文都写不完。今天，我们只谈投资。

1993年，我家在城区买一幢排屋，8万。层高3层半，就是第四层的层高是不足的，面积是没有写进房产证的。楼下前面有个小院子，围墙隔起来的。单层来说，有2间屋子，前后各1间。当初买这个房子，也是为了我在城区读书。但是最后上的小学却不是房子的学区，而是走了关系。虽然，最后我考上了重点初中，也半买半考上了重点高中。我的高考成绩却不怎么样，只上了个三本。这套房子的学区价值几乎没有体现出来。房子在我名下，前几年，我创业艰难时，曾经想拿房子去抵押，估值出来只有40多万，能够借贷的金额只有20多万。而现在我们出租了，租金便宜的很只有2千多，一年只有3万左右。房子现在拿去卖，估计能卖个60-80万。现在城区在拆迁，如果这幢排屋被拆到，估计是置换商品房，实际价值应该在150万左右。但是，现在房地产行业环境不好，拆迁速度已经大不如前了，能否拆到，什么时候拆，都是未知数。我估计10年内被拆的概率在7成左右吧。按照这个概率估值，这房子现在价值70万，10年后价值105万。盈利性价值是每年3万。这差不多是这幢排屋的实际投资价值。

既然买房卖房的牵扯到问题太多，那么在投资上，我们最好是以事论事，先把投资的问题搞清楚。比如之前，我在杭州的萧山看过一些房子，请中介给我推荐过一些房子。距离杭州城区距离近的，江边的奥体版块，中介说前景好，价格贵。距离城区远一些的地方，前景差，价格便宜。我在想，这所谓的前景好，红利都被政府的地皮价格，房地产公司，一房东吃完了。所谓的好地段，价格是差地段的2-3倍，也就是，所谓的投资前景都已经算进价格里了，还有什么前景。这前景又不是我的前景。一栋房子本来价值100万，未来可以涨到200万。如果我是以100万买的，叫做前景好，可如果我是200万买的，还有什么前景。所谓的有投资前景，是有增值空间，如果所谓好地段的房子价格已经很高了。那么，这房子是没有增值空间的，降价的空间还是有不少。

我们回到投资的3要素，盈利性，增值性，流动性。我们先分析盈利性。如果买房是出租用的，那么房子的盈利性是正的，月租减去物业费，折旧费，维修费，就是盈利的数字。如果买房是自用的，那么盈利性就是负的，物业费，折旧费，维修费，都要加起来。再从房子的增值性去看，预估未来3年，5年，10年的房价走向是什么。具体来说，先看城市属于哪一档，一线城市，新一线城市，还是二三四线城市。再看属于城市的哪个区块，周边有没有大型商业中心和热闹的街区公园。再看小区档次，维护得如何。最后再看是否学区房，小学排名在第几名，初中排名在第几名。最后，再看流动性，房子有价值，但是卖不出去，价值就要大打折扣，我的判断是只有1年内铁定能卖出去的价格，才有意义。

现在我们就来看一个实际的分析。目前，我居住的房子是185平方，阳台很大，套内赠送的面积很多，半个厨房，1/3个客厅，1倍的阳台。所以，如果将阳台和厨房都包起来，实用的面积其实也达到了200平方。所以，我们估计房子应该可以卖到300多万。我们这个城市属于二线尾巴，三线头部城市。房子呢，位于核心城区边缘，开车到传统城区的中心点，10-15分钟。小城市嘛，很少人用公共交通，开车还是比较方便的。我们城市最贵的房子在南边，那边是1万8-2万之间。而我的房子，完全是靠实用面积撑起来的房价。房子离我们城区的第一个商业中心，只有2.3公里，离第二个商业中心3.5公里。学区来说，小学排名中等，初中排名中下，可以忽略。我们是浙江的沿海城市，不在杭州城市圈范围内。假定估价330万。综合来说，盈利性，月租5千，年租6万，利润率1.8%，算是很低，中国房租就这样了。增值性，几乎为0，可能未来5年，10年，主要小区在老化，可能未来因为通胀增加个二三十万吧。流动性，在合理出价的前提下，在房子里面，算是中等水平。所以，我下的一个决策就是，年底搬房子后，迅速出手。

我的小学同学张三，就是因为在宁波买一套600万的学区房，压力山大，而得了抑郁症。他在宁波其实已经有一套房子了，400万左右。他买房有2个目的，一个是为了儿子的学区，另外一个是投资。他其实是宁波买房的受益者，宁波大学毕业后，就在宁波买了房子，200万涨到400万，增值有200万。现在这套400万的房子拿来出租，以前可以租4500，现在房租下跌可以租3500。所以，他在2019年时，购入了第二套房子。购入时，他月入3万，他老婆带娃网上兼职月入三五千，房贷每月1万5。现在外贸的形势不好，他的收入从3万跌到了2万。而宁波的房价也有微微下跌。他买的第二套房，整体房价微跌5%左右。就连第一套房的租金也下跌了1000元。我跟他碰面较少，上次一起吃饭时，他自己可能不知道，自己有一句话重复至少五遍，这句话就是，我现在主要是想办法提高收入。他的压力可想而知。我了解了他的情况后，就极力建议他卖掉其中一套房子。他无奈地表示，家里人不同意，第一套房子，家里购买时，他才刚工作，家里是主力。第二套房子，家里肯定也是出了力的。所以，他重视父母的意见也非常正常。

我知道，人的思维惯性是很难撼动的。就像20年以前，房子不到开始大涨时，真正动手的人很少。你想，那时候对于杠杆的限制非常少。根本不管你买的是第几套房子，那时候完全可以拿200万买2套房子后，再贷140万出来，再去买两套甚至四套。如果等房子上涨后，还清贷款，再贷款，估值上涨后贷款额就更多了。但是那个时候的人们，不相信房价会涨，因为之前房价不涨的惯性思维的影响力还在。就如果现在房价不会再暴涨，人们却依然停留在房子20年暴涨，房子的流动性非常好的惯性思维里。只要我们愿意面对现实，我们就能成为少数从惯性思维里走出来的人。

现实是什么呢？房价的基本面是金融+土地+人口。短期看金融，中期看土地，长期看人口。现实1，金融政策小心翼翼，即使扶持房地产政策时，也是一边扶持，一边限制。大的政策不让动，比如房住不炒，小的政策不断，比如认房不认贷。现实2，地租经济不可持续。中国的地租经济搞了25年了，也快到头了。我所在的城市，人均居住面积是59平方。香港呢，14平方。也就是二口之家在我们城市住的是118平方的房子，而在香港住的是28平方的房子。城市中有大量空置的房子。中国特殊的财政政策，决定了卖地是地方政府最重要的收入。所以，没有什么比卖地更重要。很多时候，政府搞基建，建公路，建地铁，建商超，医院，学校，都是为了卖地。

还有一个非常重要的原因，就是中国的建设能力，实在太强了。不夸张的说，只要足够的投资，人口和就业，以中国现在的建设能力，把地球上的所有人的房子都建了，都没问题。现实3，出生人口萎缩。从最高的1963年的接近3000万，1987年的2500万，2012年的1900万，2016年1800万，再到今年预计是900万。我很难想象，居然有人买房时，对于这个没有感觉。房子是一种商品，是商品就要讲究供需关系。供应过量，需求减少，房价就会下跌。供应减少，需求旺盛，房价就会上涨。人口，金融，以及经济情况决定了房子的需求量。我们的经济情况固然还是长期看好的。但是金融不会一直对房地产把口子开得太厉害，毕竟房价太高的话，贫富的差距拉得就太大了。

你想想，上海的房价如果涨到30万一平方，一套90平方的房子，需要2700万。那么新移民月供11.25万，怎么和上海土著拼。所以，长期来说，大城市的核心地段，还是有略微的上涨空间的，只是投资实在太大的。这种上涨，不会再出现以前的暴涨。沿海城市，大城市城市圈，二线城市，可以抗通胀。三线城市，不涨，微跌，阴跌。四线城市，大跌。增值性与流动性是强相关的。我这里说涨的城市，其流动性就好，说跌的城市，流动性就差。

所以，对于投资，而言，我认为在中国的不同城市，买房对于投资的意义还是有所不同的。四线城市，这是一笔很差的投资。三线城市，这是一笔比较差的投资。普通沿海城市，大城市发展圈内的城市，二线城市，这是一笔普通的投资。大城市，特大城市，这是一笔较好的投资。这些都是就价值而言的，如果价格过高，那么投资前景也非常不乐观。

我们说了，今天不聊夫妻双方的产权之争，也不聊3个家庭之间的博弈。那么买房，在财务决策版块，除了投资，剩下的是什么？是消费。买房除了投资，剩下的就是消费了。大部分人买房，除了想投资赚钱，想给孩子早点储备结婚的房子，剩下来的，要么是改善，要么是首套房，都是消费。消费最主要的原则是什么？是量入为出。也就是自己有多少实力，就买多少东西。这个实力，源自我们的生产资料和生产力。

就目前的中国而言，买房是人生的最大消费。我感觉就身边的人买房的经历而言，我看到的更多是，草率。假设李四和老婆是一个杭州互联网公司上班的白领，平均月薪2万，在杭州买一套二手房，买个90平方左右，老破小和很边缘的地方不算，中等价位的大概要600万左右。那么首付，就是30%，也就是180万。李四和老婆手里有40万存款，需要两个家庭支援160万，可能是父母的存款，也可能是贷款或者亲戚借款。这160万里，双方父母承担了80万，剩下的80万需要李四和老婆慢慢还。

另外还剩下420万，需要贷款，月供27487元。而他们月收入总共也就4万，出去月供，还剩12513元。就这1万多，还要偿还首付里的80万借款，还要装修，还要生活。可以说，如果收入没有大幅提升，他们到时候养孩子的压力会非常大。再加上还借款或者贷款，这样利息就会在不知不觉中越滚越多，现金流的可操作余地也会越来越小。人的抗风险能力，也就会非常弱。就这个案例而言，我认为李四并不应该购买这套房子。更可靠的方案是买更便宜的房子，或者更晚买房。有人说，不是说大城市的房价趋势长期还是看好的吗？房价涨了，怎么办？就目前的趋势看，就算涨，也是微涨，已经不可能像以前那样涨得这么厉害了。所以，专注自己收入的提升，生产力的提升，开辟其他资产投资的渠道，才是自己应该留心的事。

政策，最近，对于房地产的政策一个接一个。比如央媒在表述上，重提房地产是支柱产业。比如认房不认贷，降低首套首付比例到20%，降低二套房首付比例到30%。

武汉作为疫情前，全国最大的房地产市场，还出台了最具利好的房地产政策。

1，全名取消限购。

2，优化家庭住房贷款套数认定标准。多子女家庭，第二套房认定为首套房，也就是你之前没房的连买两套，都按照20%首付。已经有2套房子的，只要其中一套是出租或者挂牌出售，此时再购买一套房子，也认定为首套。

3，支持居民换购置房，给予税收优惠。

4，给予购房优惠支持，例如1万的家具消费券。

5，调整公积金调整额度。

等等总共10条消费端和供给侧的利好政策。这些政策放在以前，简直是重大利好。估计大部分城市都会跟进。那放到现在呢？这些都是对于房地产市场的利好，但是这并不意味着房地产又要开始大涨了。事实上，房住不炒，依然是红线。房住不炒是什么意思呢？就是你量入为出买来自己住，是消费用的，国家大力支持。但是投资，还是要打压。就是这么简单。为什么呢？1是因为土地价格太高，对于中低端制造业是非常不利的，资本是逐利的，无力可图的话，无论是国外资本，还是本国资本，要么就是逃走去别的国家，要么就是灭亡，没有其他路可走。2是贫富差距太大，新移民，年轻人，根本没有任何机会，也就没有生娃的动力，甚至没有了拼搏的动力。远有日本房产泡沫破灭的例子，近有香港经济萎靡不振的例子。都是过高的土地价格吞噬一切其他产业的例子。可以这么说吧，过高的房价是经济的慢性杀手。

基于以上的分析，我对于买房的建议，也非常简单，二三四线城市，根本不用急，什么时候买都差不多。一线城市，在能力范围内早买就可以了。根本没有必要为孩子储备一套房产，未来的房产大概率更便宜，储备什么。我们应该为孩子储备更优质的生产资料，应该努力提升他的生产力，而不是为了房子把一家人搞得精疲力尽，把家庭搞得乌烟瘴气。关于一线城市，大城市，还有那么一点点投资的成分在。注意，只有一点点，买房大头还是消费。二三四线城市，买房就是消费，纯粹的消费，不要再想投资，不要再想炒房了。一线城市，量力而为。

但是如果暂时不买房，也不要放弃买房，或者去买车买包买表买化妆品，更不是成为月光族，今朝有酒今朝醉。相对来说，房子几乎是所有消费品里保值率最高的。1克拉的钻戒，回收价格只有20%左右。LV包的回收价在三成左右。别跟我说什么限量款，计算限量款回收价的时候，请把为这个限量款付出的代价也要算进去。汽车更加坑，一辆45万的车，差不多10年时间会贬值掉40万。同时10年时间会消耗掉你40万左右油费保险维修装饰等，另外你还会因为有了车，而感觉自己身份不一样了，活动和消费的距离增加了。方便程度增加后，10年间不知不觉增加的消费也有40万左右。所以，一辆45万的车，10年的消费应该是120万。车和房子通常会被银行认为是资产，以至于很多人帮他们都当成是投资的资产。我觉得这是彻底的误解。车，自始至终都是消费，100%。房子以前是投资，现在是消费+投资，消费为主。只是，房子是比钻戒，包包，手表，化妆品，车子保值率更高的消费。房子即使下跌，也不会下跌太多。房子即使流动性下降，也不至于下降到像手表，包，钻戒这种程度。

我对于房子态度，其实是和国家对于房子的底线政策一致的，那就是房住不炒。不要投资房产，量入为出，自己轻松买得起，就买来住吧。

如果暂时不买房，我的建议是：

1，储蓄和购买稳健的理财，一般为3%-4%。

2，学习投资的知识，并拿10%的流动资金去测试。专注一个投资品，感觉自己有把握了，再加大流动资金的比例。

3，要投资大量和少量金钱，提升自己的生产力，也就是自己的赚钱。可以是专业技术，可以是知识产权，可以是管理能力，也可以理财能力。

以上，就是我对买房陷阱的分析，以及躲避陷阱的分析。