人们的悲欢并不相同——上海看房有感

周末两天去看了一些二手楼盘，一线体验了上海楼市的冰火两重天，同时对买房这件事都有不一样的感受。

在网上看新闻报道也好，看朋友圈也罢，还是真实的成交数据，无论是上海还是全国，现在无疑是楼市的冰点。

比如类似这样的标题：

XXX小区房价跌回了2018年
XXX板块老破小学区房相比2021年跌了50%
暴跌XXX，房东已经扛不住了

给人一种错觉，仿佛全上海的楼盘都在暴跌，业主都在亏钱。

怎么说呢，上面标题描述的情况，在上海某些板块的确真实发生了。但只是部分事实，而不是全貌。

周末看的都是品质不错的次新小区，给我的感觉是，次新房的房价依然坚挺，异常坚挺。跌的只是哪些本来就已经只剩下所谓的学区价值、地段价值的老破小，或者有一定年龄的老房子。

以周末看过的小区为例：

A楼盘是18年交付的次新楼盘。看了一套94的小三房，业主是2020年二手620w买入，纯投资，自己一天没来住过。你是不是觉得可以可以大胆砍回2018年的价格，砍到500w?

对不起，业主此刻的诚意报价是1280w。整个2023年这个户型不管楼层高低，报价就没有低过1300w的时候。这么看来，业主此时的报价还真的有点诚意呢！用业主自己的说法，没在去年前年卖掉，“亏惨”了。

不要觉得这是瞎报，这个价格是近期也是有成交的，并且23年全年成交价格都维持在1280-1350w，波动的仅仅是楼层的差异而已。

4年不到的时间，翻了一倍。

另外一套105的房子着急出售，报价1380w，业主19年一手买入，价格不到700w。对于业主来说，这个价格就是大放血，“血亏”了，去年有个下家出价1500w，嫌低没签字。

B楼盘是19年的次新楼盘，开盘价实8.5w。现在报价基本都在13.5w，谈价空间2-3k而已。这并不是虚高的报价，而是近期有实际成交的单价。

在上海，类似上述的次新品质小区，5年价格翻倍并不是个例，只是新闻并不会报道这些闷声发大财的人们。

而在如今新闻天天听到的楼市暴跌的情况下，实际的房价也仅仅是跌个零头不到。

人们的悲欢并不相同。当老破小的业主说血亏，那可能是真的亏首付；当次新房的业主说血亏，那真实情形可能本来能赚1000w，现在要少赚100w。

算了一下投资回报率真的很惊人。5年收益100%以上，如果算上贷款杠杆，本金回报超过300%，年化收益接近32%！

当然，还需要考虑贷款的利息，交易的税费等摩擦费用。但在这么大的收益面前都显得微不足道了。要知道，上面A楼盘的业主还只是二手买入，一手打新的业主实际买入价更低，收益更高，就算是抵消掉利息和交易税费。

32%！这着实有点颠覆我的认知。

对于大部人来说，当前房产投资并不是好的标的——我深以为然。

大部分人并没有在一线核心城市买房的资格；有资格也未必选的对，不是所有的房子都会涨；即使选的对，未必能够得着买入的资金门槛。一线城市尚且如此，就更不用说二三线城市了。

所以对于大部人来说，不买房是对的。

但对于那些在一线城市有资格买房的人却未必。

从整体上来说，房价短期翻一倍，两倍的确很难，几乎不可能。20w一平的豪宅，不可能在短期翻倍到40w。

房价天花板就在那里摆着。

但是要知道，城市的发展是不均衡的，房价也从来不是均衡的。即使是上海一线城市，单价从1w到30w的房子都有。单价已经是15w的板块想要翻倍到30w，的确不太可能。但5w的单价短期翻倍到10w的板块和楼盘，可是屡见不鲜。

你猜猜上面举例的业主着急卖掉“血赚”的房子去干什么？见好就收，退出楼市？

不，这里面大部分人，又去抢下一套一手品质新房了……

要知道，上海一手房是政府限价的。这也就意味着新房的房价并不是市场价格，这也是短时间内能翻倍的基础……

所以3.28有这样的新闻：狂销近200亿，刷新楼市记录，上海五千万豪宅遭抢购。

一个上海的豪宅新楼盘，政府限价也创了历史新高：17.2w。一套得大几千万的房子，日光了，竟然也要抢才能买得着……

这着实刷新了很多人的认知。

有钱人并不傻，5年能不能翻倍不好说，但赚个可是50%妥妥的，要知道上述同样的地段二手豪宅已经是单价25w以上了……

人们的悲欢真的并不相同。