未来楼市走向：商品房从资产到负债的转变

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现在还要不要买房？我们来看一下房地产这20年的价格变化，我们商品房是从什么时候开始，98年的时候开始，然后07年的时候有一波大涨，房价开始飞起，然后最近的一次是2016年，这个大家都有感受，一直到了2021年，这个价格到达了顶点，然后接下来的三年就一直开始下跌，到了现在是2024年，所以你看房地产20年的增长红利用了三年的时间就打破了，所以北京现在是跌了25，回到了2016年的12月份的状态，深圳比较惨，大概是35，可能还要多。

如果你是在这个时间段来买房子，叫做晚买一年，白干五年，那如果你要在这个时间段里边去买房子，叫做早买一年，白干10年，所以你看商品房的属性已经从资产过渡到负债，举个例子。比如说你现在是一个30岁的年轻人，现在要买房子200万，那么你贷款20，就是40万，还有160万你要贷款，那么如果按揭三年，这10年的话，你要还320万，那你买了房子总得装修一下，20万差不多，那么加在一起的话，就是340万的贷款，你需要还，那你说这340万的贷款，它并不是负债，因为我有房子在那儿，那过去房子可能是私产，今年2万块钱买的，明年可能就两万四，然后我着急用钱的时候，这个房子我交易我也可以流通，那这是妥妥的资产，资产是你睡着了之后还能给你产生收益的东西。

但是现在这个房子明年能不能涨价很难，房子现在你需要用钱了去交易，能不能马上脱手也很难，所以这340万是一个负债，另外这340万你买到的其实也不见得是房子的真实价值，其实是房子的泡沫价。怎么去衡量一个房子的真实价值还是泡沫价值？有一个很重要的指标叫做租售比，这是国际上通用的，并且一个非常重要的指标。什么是租售比？比如说你在上海买一套房子，100平大概花了1000万，每个月能租多少钱？大概可能也就是1万块钱，那么他的租售比就是1100，什么意思？也就是这个房子也要连续租1000个月才能够收回成本，1000个月是多少年？大概是83年，那么这个房子每年会有12万的租金，1000万买来的房子，他的年化是多少？大概是1.2，这个1.2也只是一个理想的数据，为什么？因为你这里边可能还会产生房子的折旧，然后空租期，如果这个房子你是贷款买来的，还有贷款的成本，那如果你遇到了房价下跌的时候，那这个年华就会变成一个大大的负数，所以你看它不是负债，是什么。

那么合理的租。货币应该是什么呢？我们参考一下发达国家的数据，其实跟三个数据有关系，第一个就是无风险的收益率，第二加上你的持仓成本，第三个是风险溢价收益率，第三个加起来能得到一个合理的租售比，那么无风险的收益率，我们拿国债来做对标，大概给个二三十方的成本，大概12，风险增益收益率大概给0.5，所以这样加起来合理的租售比是在4.8，这才是比较合理的。那么如果说1万的租金啊，大家能承受的也就是这个价格，租金不变的情况下，还要保证4.8的合理的租售比，这个房子的合理价值多少钱，大概是在250万，但是房子肯定不能跌到这么离谱，但是这里边也有一个很大的空间，至少有几百万的差价在这里，谁来买单，你来买单？所以现在这个商品房就是一个妥妥的负债，其实人有负债也没有什么。

最怕的就是你心态会发生变化，你越缺钱的时候，你就越要急着去挣钱，越是没有时间，你就越要疯狂的去工作，甚至连休息你都不顾，这就会导致你陷入到一种稀缺的思维陷阱里面，这是一个妥妥的贫穷思维陷阱。当你陷入到这种状态的时候，谁最开心？你的老板最开心。你看一个老板最喜欢看到公司里边儿这种年轻能干的员工贷款买房，没贷款买房之前，这小伙子能干，我就想办法给你加点薪，用点儿股票，就怕你走，但是买了房子之后就没了，为什么？因为你不敢轻易的提离职了，你不敢轻易的顶嘴了，你也不敢每天想着说我自己出去单干，干点儿什么你都不敢了，这就相当于你亲手把自己送到了别人手里去当人质，但是如果你不买房子的话，你的情况就完全不同了，你的生活状态会变得非常松弛，你可以去做大胆的尝试。

你让我们算一下，如果说你在大城市一个月有2万的收益，每年七七八八，再有一些奖金，5万块钱，所以你一年加一起差不多有29万的年收入，如果说你租房子住，加上一些其他的生活用，差不多14万一年，那么你还有15万在手，人均3000的米其林餐厅你也可以吃得起，你去感受一下什么是高端的食材，什么是精致的服务，然后每年你可以去一个不同的国家去感受一下，每年可以解锁一项新的技能，今年学一下攀岩，明年学一学游泳，后年可以学一学滑雪，那就在这种丰富的体验的过程当中，你就会找到你最喜欢的事情是什么，当你找到了他了之后，你的这些体验就会变成你的经验，因为你的这个生活状态非常松弛，所以你有大量的时间会去思考，就像老话讲的，生活不得闲，永远不赚钱，那么这个时候你就会灵感大些。经验加上灵感，你就会发现，原来我也可以做出很好的产品，我也可以提供很好的服务，15万你再能存下来30，有个4到五万的启动资金，用我提倡的这个小而美创业的思路，你就可以起盘了，这财富不就慢慢的来了？

但是我讲这些也没有用，人家讲的说我是刚需，资助我早晚都得买房，这句话其实是地产里面最大的一个谎言，他害了很多人。什么是刚需？大家听我一句话，出行是刚需，但是买车的不见得是刚需，居住这是刚需，但是买商品房的不是刚需，因为如果你是满足自己居住的需求的话，你完全可以租房子，这个房子我住腻了之后，我再换一个更好的房子，你都是可以的。而且从数据的角度来讲，买房也不见得能满足你居住的这个需求，你看比如说你买了一个房子，你觉得你能住多少年，一个房子是70年的产权，如果你30岁买房，就算你能活到100岁，住满了70年，但是这个房子它未必能活到70岁，因为官方的要求，它的这些建筑的寿命就是50年，城市一般性建筑，比如说住宅、办公楼、医院、学校，它的寿命就是50年，然后博物馆这种特殊性的建筑史放到了100年，如果说开发商兢兢业业不打折扣，那这个房子能活30年。

然后真实的数据是什么？就是住房的人均持有时间，其实只有8年时间，所以你看买了一个房子你能用多久，就是这样的一个区间，8~30年的时间，如果按照这个时间来算的话，那租房比买房还要划算。而且你去看这些嘴上喊着刚需资助的这群人，买了房子之后，他的心态就会发生明显的变化，如果这个房子涨了，你非常开心，如果这个房子跌了，那就跟要了他的命似的。如果说你真的。是刚需自住的话，那你关心这个价格干什么？所以对于买房这件事情来说，他的刚需有些只有一个事情，就是增值，如果你知道这个房价明年会涨一倍，那么今天你砸锅卖铁你都会去买，如果你知道这个房价明年会下跌一倍，那今年说啥你都不会去买，所以这就是商品房的属性来决定。

那有的人说我买房也不完全为了居住，我要这个城市的户口，为了孩子上学的，那你看现在杭州、青岛这些城市租房就可以落户集体户口，孩子一样可以上学了，你像成都现在逐步要去打破这个学区房的这个限制，所以你看接下来的这个商品房跟这些东西也都没有太大的关联，你急什么？那如果说你真的要买房子的话，我建议你再等等，为什么？因为地产现在正在发生一个非常大的转变，这个转变一句话来概括就是高端靠市场，刚需靠保障。过去我们喊的口号。是房住不炒，那接下来喊的口号是什么？就是居者有其屋，这不是一个简单的口号，这是一个历史的必然。

你看下新加坡这个国家，它的这个住房自有率能达到90，而且他们的住房买房的成本严格控制，会低于收入的30，所以你看这是一个非常健康良性的一个状态，那他是怎么做到的？两个点叫做保障性住房为主，私宅为主，新加坡77的人口都是住在保障性住房里边，它的这个品质你不要以为是保障性住房就很差，它的品质是非趁的，那我们的情况可能是不同的，我们也不会完全去照搬，但是新加坡的这个双轨制，我们现在正在借鉴，98年我们推出商品房，后续也建立一些保障性的住房，但是实际上我们大力在推行的还是商品房，但是2024年之后，我们在大力推行的就一定不是这个商品房，而是。这个保障性住房，现在的这个测算，我们的缺口还缺1300万套的保障性住房，但是到了2030年的时候基本会实现平衡，所以你看现在紧锣密鼓的在干什么，就是国企城投在大量的回收存量的房产，收回来干什么，把它做成保障性的住房，公租房，而且价格也很便宜，这个保障性的住房，它的品质非趁跟商品房的刚需性或者是改善性的都是不相上下，然后与此同时，过去的这些老破小现在在干什么，再以旧换新换来的这个新的，这个钱是专款专用，到不了你手里，把这个钱拿出来之后再去买新房，然后高端的这些住宅让他在市场里边去交易，这个价格也不会低。

所以接下来就会形成一个很重要的局面，也就是普通人由国家提供的保障性住房，那当你有钱了之后，你可以以旧换新，再去市场上去买这种高端的住宅。这是普通人，没有多少钱的人，那如果说我特别有钱，我就想住更好的房子，你直接在市场里面花高价去买高端型的住宅，这也是开发商接下来要发展的一个重点，所以你现在没买房子的话，就千万不要着急，因为房子在接下来一定会变得非常的容易，而且你早晚都会有，那现在你就安安心心的去学习，去做实验好了，这期先讲到这里。本文全篇共计5万字，出自天涯神贴1000篇合集，由于内容受限，大部分文章无法公开，包含帝王术、底层翻身术、开窍觉醒术、道家养生秘藏。