未来楼市走向:商品房从资产到负债的转变

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现在还要不要买房?我们来看一下房地产这20年的价格变化,我们商品房是从什么时候开始,98年的时候开始,然后07年的时候有一波大涨,房价开始飞起,然后最近的一次是2016年,这个大家都有感受,一直到了2021年,这个价格到达了顶点,然后接下来的三年就一直开始下跌,到了现在是2024年,所以你看房地产20年的增长红利用了三年的时间就打破了,所以北京现在是跌了25,回到了2016年的12月份的状态,深圳比较惨,大概是35,可能还要多。

如果你是在这个时间段来买房子,叫做晚买一年,白干五年,那如果你要在这个时间段里边去买房子,叫做早买一年,白干10年,所以你看商品房的属性已经从资产过渡到负债,举个例子。比如说你现在是一个30岁的年轻人,现在要买房子200万,那么你贷款20,就是40万,还有160万你要贷款,那么如果按揭三年,这10年的话,你要还320万,那你买了房子总得装修一下,20万差不多,那么加在一起的话,就是340万的贷款,你需要还,那你说这340万的贷款,它并不是负债,因为我有房子在那儿,那过去房子可能是私产,今年2万块钱买的,明年可能就两万四,然后我着急用钱的时候,这个房子我交易我也可以流通,那这是妥妥的资产,资产是你睡着了之后还能给你产生收益的东西。

但是现在这个房子明年能不能涨价很难,房子现在你需要用钱了去交易,能不能马上脱手也很难,所以这340万是一个负债,另外这340万你买到的其实也不见得是房子的真实价值,其实是房子的泡沫价。怎么去衡量一个房子的真实价值还是泡沫价值?有一个很重要的指标叫做租售比,这是国际上通用的,并且一个非常重要的指标。什么是租售比?比如说你在上海买一套房子,100平大概花了1000万,每个月能租多少钱?大概可能也就是1万块钱,那么他的租售比就是1100,什么意思?也就是这个房子也要连续租1000个月才能够收回成本,1000个月是多少年?大概是83年,那么这个房子每年会有12万的租金,1000万买来的房子,他的年化是多少?大概是1.2,这个1.2也只是一个理想的数据,为什么?因为你这里边可能还会产生房子的折旧,然后空租期,如果这个房子你是贷款买来的,还有贷款的成本,那如果你遇到了房价下跌的时候,那这个年华就会变成一个大大的负数,所以你看它不是负债,是什么。

那么合理的租。货币应该是什么呢?我们参考一下发达国家的数据,其实跟三个数据有关系,第一个就是无风险的收益率,第二加上你的持仓成本,第三个是风险溢价收益率,第三个加起来能得到一个合理的租售比,那么无风险的收益率,我们拿国债来做对标,大概给个二三十方的成本,大概12,风险增益收益率大概给0.5,所以这样加起来合理的租售比是在4.8,这才是比较合理的。那么如果说1万的租金啊,大家能承受的也就是这个价格,租金不变的情况下,还要保证4.8的合理的租售比,这个房子的合理价值多少钱,大概是在250万,但是房子肯定不能跌到这么离谱,但是这里边也有一个很大的空间,至少有几百万的差价在这里,谁来买单,你来买单?所以现在这个商品房就是一个妥妥的负债,其实人有负债也没有什么。

最怕的就是你心态会发生变化,你越缺钱的时候,你就越要急着去挣钱,越是没有时间,你就越要疯狂的去工作,甚至连休息你都不顾,这就会导致你陷入到一种稀缺的思维陷阱里面,这是一个妥妥的贫穷思维陷阱。当你陷入到这种状态的时候,谁最开心?你的老板最开心。你看一个老板最喜欢看到公司里边儿这种年轻能干的员工贷款买房,没贷款买房之前,这小伙子能干,我就想办法给你加点薪,用点儿股票,就怕你走,但是买了房子之后就没了,为什么?因为你不敢轻易的提离职了,你不敢轻易的顶嘴了,你也不敢每天想着说我自己出去单干,干点儿什么你都不敢了,这就相当于你亲手把自己送到了别人手里去当人质,但是如果你不买房子的话,你的情况就完全不同了,你的生活状态会变得非常松弛,你可以去做大胆的尝试。

你让我们算一下,如果说你在大城市一个月有2万的收益,每年七七八八,再有一些奖金,5万块钱,所以你一年加一起差不多有29万的年收入,如果说你租房子住,加上一些其他的生活用,差不多14万一年,那么你还有15万在手,人均3000的米其林餐厅你也可以吃得起,你去感受一下什么是高端的食材,什么是精致的服务,然后每年你可以去一个不同的国家去感受一下,每年可以解锁一项新的技能,今年学一下攀岩,明年学一学游泳,后年可以学一学滑雪,那就在这种丰富的体验的过程当中,你就会找到你最喜欢的事情是什么,当你找到了他了之后,你的这些体验就会变成你的经验,因为你的这个生活状态非常松弛,所以你有大量的时间会去思考,就像老话讲的,生活不得闲,永远不赚钱,那么这个时候你就会灵感大些。经验加上灵感,你就会发现,原来我也可以做出很好的产品,我也可以提供很好的服务,15万你再能存下来30,有个4到五万的启动资金,用我提倡的这个小而美创业的思路,你就可以起盘了,这财富不就慢慢的来了?

但是我讲这些也没有用,人家讲的说我是刚需,资助我早晚都得买房,这句话其实是地产里面最大的一个谎言,他害了很多人。什么是刚需?大家听我一句话,出行是刚需,但是买车的不见得是刚需,居住这是刚需,但是买商品房的不是刚需,因为如果你是满足自己居住的需求的话,你完全可以租房子,这个房子我住腻了之后,我再换一个更好的房子,你都是可以的。而且从数据的角度来讲,买房也不见得能满足你居住的这个需求,你看比如说你买了一个房子,你觉得你能住多少年,一个房子是70年的产权,如果你30岁买房,就算你能活到100岁,住满了70年,但是这个房子它未必能活到70岁,因为官方的要求,它的这些建筑的寿命就是50年,城市一般性建筑,比如说住宅、办公楼、医院、学校,它的寿命就是50年,然后博物馆这种特殊性的建筑史放到了100年,如果说开发商兢兢业业不打折扣,那这个房子能活30年。

然后真实的数据是什么?就是住房的人均持有时间,其实只有8年时间,所以你看买了一个房子你能用多久,就是这样的一个区间,8~30年的时间,如果按照这个时间来算的话,那租房比买房还要划算。而且你去看这些嘴上喊着刚需资助的这群人,买了房子之后,他的心态就会发生明显的变化,如果这个房子涨了,你非常开心,如果这个房子跌了,那就跟要了他的命似的。如果说你真的。是刚需自住的话,那你关心这个价格干什么?所以对于买房这件事情来说,他的刚需有些只有一个事情,就是增值,如果你知道这个房价明年会涨一倍,那么今天你砸锅卖铁你都会去买,如果你知道这个房价明年会下跌一倍,那今年说啥你都不会去买,所以这就是商品房的属性来决定。

那有的人说我买房也不完全为了居住,我要这个城市的户口,为了孩子上学的,那你看现在杭州、青岛这些城市租房就可以落户集体户口,孩子一样可以上学了,你像成都现在逐步要去打破这个学区房的这个限制,所以你看接下来的这个商品房跟这些东西也都没有太大的关联,你急什么?那如果说你真的要买房子的话,我建议你再等等,为什么?因为地产现在正在发生一个非常大的转变,这个转变一句话来概括就是高端靠市场,刚需靠保障。过去我们喊的口号。是房住不炒,那接下来喊的口号是什么?就是居者有其屋,这不是一个简单的口号,这是一个历史的必然。

你看下新加坡这个国家,它的这个住房自有率能达到90,而且他们的住房买房的成本严格控制,会低于收入的30,所以你看这是一个非常健康良性的一个状态,那他是怎么做到的?两个点叫做保障性住房为主,私宅为主,新加坡77的人口都是住在保障性住房里边,它的这个品质你不要以为是保障性住房就很差,它的品质是非趁的,那我们的情况可能是不同的,我们也不会完全去照搬,但是新加坡的这个双轨制,我们现在正在借鉴,98年我们推出商品房,后续也建立一些保障性的住房,但是实际上我们大力在推行的还是商品房,但是2024年之后,我们在大力推行的就一定不是这个商品房,而是。这个保障性住房,现在的这个测算,我们的缺口还缺1300万套的保障性住房,但是到了2030年的时候基本会实现平衡,所以你看现在紧锣密鼓的在干什么,就是国企城投在大量的回收存量的房产,收回来干什么,把它做成保障性的住房,公租房,而且价格也很便宜,这个保障性的住房,它的品质非趁跟商品房的刚需性或者是改善性的都是不相上下,然后与此同时,过去的这些老破小现在在干什么,再以旧换新换来的这个新的,这个钱是专款专用,到不了你手里,把这个钱拿出来之后再去买新房,然后高端的这些住宅让他在市场里边去交易,这个价格也不会低。

所以接下来就会形成一个很重要的局面,也就是普通人由国家提供的保障性住房,那当你有钱了之后,你可以以旧换新,再去市场上去买这种高端的住宅。这是普通人,没有多少钱的人,那如果说我特别有钱,我就想住更好的房子,你直接在市场里面花高价去买高端型的住宅,这也是开发商接下来要发展的一个重点,所以你现在没买房子的话,就千万不要着急,因为房子在接下来一定会变得非常的容易,而且你早晚都会有,那现在你就安安心心的去学习,去做实验好了,这期先讲到这里。本文全篇共计5万字,出自天涯神贴1000篇合集,由于内容受限,大部分文章无法公开,包含帝王术、底层翻身术、开窍觉醒术、道家养生秘藏。

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