降首付！降房贷！上海、广州、深圳全跟进，未来还有哪些利好？
来源： 国际金融报 作者：李若菡
一线城市房贷政策陆续松动。
继5月27日上海落地房贷新政后，广州、深圳于5月28日纷纷出手，对首付比例、房贷利率下限作出调整，三地调整范围广、力度大。至此，北上广深四大一线城市仅北京尚未有动作。
有专家认为，此次一线城市房贷调整力度超出预期，考虑到当前房贷利率较实际贷款利率仍处高位，未来仍有下行空间，但幅度取决于的资金成本和风险防范能力。
三地政策落地
截至目前，北上广深四大一线城市已有三地“靴子”落地。
5月28日下午，广州、深圳接连发布购房新政，对首付比例、个人住房贷款利率下限等做出进一步的政策优化。
具体看来，此次调整后，广州的购房门槛为三地最低，首套和二套房首付比例分别调整为不低于15%和25%，均降至目前最低水平。同时，广州明确全面取消房贷利率下限，并针对非限购区域放开二套及以上住房贷款，政策自5月29日起执行。
“这是热点城市首次放开二套及以上住房贷款，鼓励多套房居民加杠杆买房。不过，此次央行广州分行的规定，将主动权给到了银行去判断。作为商业运营机构，银行必然会基于市场分析来制定差异化的首付比例和利率，以确保自身的资产安全。”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉指出。
此前一日，上海市住房和城乡建设管理委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》（下称《通知》），成为北上广深中首个响应5月17日住房新政的一线城市。
《通知》提出，调整优化住房限购政策、支持多子女家庭合理住房需求、优化住房信贷政策、支持“以旧换新”，以及优化土地和住房供应等九条政策措施。上海调整后的首套房首付比例下限为最低20%，贷款利率下限3.5%；核心与非核心区域二套房首付比例分别为35%和30%，贷款利率下限分别为3.9%和3.7%。
深圳的政策调整力度基本对标上海，首套和二套房的首付比例均下调10个百分点，分别降至20%和30%，调整后的贷款利率下限分别为3.5%和3.9%。
在李宇嘉看来，深圳在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上与上海完全一致，彰显了两地在房地产调控政策上的城市能级是一致的。上海出台调控政策后，相当于为深圳打了个样板。
中指研究院预测指出，短期来看，北京相关政策优化预期进一步增强。多项政策举措落地，预计将助推核心城市市场活跃度提升，从而加快全国市场筑底企稳进程。
“最近几天忙‘飞’了！新政策落地后这两天，咨询房贷的客户确实增加了，咨询的问题大多关于首套房的认定方面，但对部分情况怎样认定，我们行内还没有明确的细则。”上海某银行支行客户经理告诉记者。
释放何种信号
对于此次一线城市房贷政策的调整力度，市场表示“超预期”。
以广州为例，在李宇嘉看来，此次政策调整直接超出了国家过去差别化住房信贷政策对于“三套以上不能贷款”的限制，激活非户籍人口在限购区买房，松动首套房认定标准等。
“这说明房地产的下滑超出市场预期，量价齐跌。销售规模直接回到十年前，实际感知的价格跌幅也远大于价格指数的显示，这直接导致二手房挂牌量暴增、间接导致新房和土地难卖。另外，新房价格和成交量下跌伴随开发商资金链紧张，前期卖出去的房子交付困难，社会风险也开始显现。”李宇嘉分析道，“因此，此时迫切需要强有力的政策介入，纠偏市场失衡甚至失灵，防范系统性风险发生，做好保交付，维护购房者权益。”
对于新政的实施效果，多位专家表示乐观。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶认为，上海大力度优化楼市政策，释放了更加积极有力的信号，也体现了政府稳定楼市的决心，对于当下提振市场预期、促进购房需求释放将产生更大效用。
“当前房地产市场正处于企稳复苏的阶段，但复苏过程需要巩固。此次双重利好叠加下，降低居民家庭购房成本，减轻还款负担，更好地满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求，这对于深圳楼市的影响是积极的。”中指研究院华南分院高级分析师孙红梅表示。
未来，房贷利率是否还有下行空间？
“过去大家之所以愿意加杠杆买房，是因为房贷利率较实体经济贷款利率偏低，而当前低风险理财利率基本降到3%以下，相较而言，房贷利率仍旧处于较高位。”李宇嘉在采访中表示，“房贷利率下限取消后，各银行间存在市场竞争，因此短期内利率肯定还会下降，但下调幅度取决于银行的资金成本和风险防范能力。”
李宇嘉建议道，下一步应当继续从住房保障的角度入手，推动供给侧改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。尽管商品房市场在下滑，但行业整体规模仍保持在高位，这是房地产未来发展的基本路径。
“上海和广州都没有在房产交易的税费方面出政策，应该降低或减免契税和个税、增值税。此外，只有需求端的政策还不够，建议尽快落地加速库存去化，稳定价格预期，给市场信心。”李宇嘉直言。
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