新政后的二手市场变天了
真叫卢俊
5月27日至6月2日，上海链家全市二手房转定单1793套，为近两年来最高周转定单量，二手成交的议价空间明显收窄。
上月开始链家推出当日网签的服务
大概意思就是下定当日就可以让你当日网签
但即便如此也只有小部分客户会选择下定当日网签
而强大如链家他的成交市占也差不多在23%左右，这意味着市场上这种当日定金合同转网签合同的少之又少
所以这个时候如果我要跟各位分享新政后的二手成交
因为新政后的真实成交和网签数据还存在一两周的时间差
还记得以前出现在我文字里过的转定单么
也就是各位购房者决定买房的那一刻会签的定金合同
所以这个转定单量的多少倒是可以真实体现刚刚过去的政策首周我们的二手市场到底发生了什么
接下来让我用一线市调和这些实时数据为这篇迟到三天的稿件做点弥补
01 政策首周上海的二手成交其实是炸了
我自认对于政策和市场稿件的措辞会相对谨慎
之所以用炸是因为上周上海二手市场的成交其实远超各位自媒体老师说的“上浮”
我自己上周末挨个跑了黄浦、浦东、杨浦、宝山、嘉定、青浦
去看了看这里正在挂的房子
很神奇的我看着看着居然找到了2021年看房的感觉
青浦徐泾的万科天空之城二期云之谷晚八点后就不让中介带看了，但因为看房人多，于是中介开辟了另外的看房路径
跟我同行的还有位上海爷叔，我们并不认识
只是同乘电梯的时候两边中介才发现我们要去的是同楼层同一套房
确实很久没有这样的看房经历了，不过我说的炸倒不是这些点状体感
而是全市的二手成交，也就是我开头说的能实时体现市场的转定单
5月27日至6月2日上海链家全市二手房转定单1793套
这个周成交（周转定单量）来到了今年以来最高
准确说是自我有这份数据的近两年以来的最高成交量，干翻所有小阳春
这对于全市二手市场又是什么概念
1793套的周成交意味着背后全市7796套的周成交
也意味着1113套的日均成交
这个数字远超各位为之欢呼雀跃的八九百套的单日成交
为什么，因为转定成交体现到网签成交差不多还得一两周
也就是说政策首周的真实成交远高于各位看到的滞后网签
这才是炸的地方
各位可以再拿7796套这个数字✖4周算算这是什么天量
这个数字我就不打了，只能说这是2021年3月才有过的成交量
当然政策首周的成交强度也不会一直持续给到后面每周
随着政策效力波动，最后6月成交到不了这个量也是大概率事件
但是各位依然能从这个最强成交周里看到6月必定能在近三年的二手成交月里排的上号
02 成交最多的就是500万以下的房子
最开始体会到这点不是从数据，而是实地看房中感受到的低总价房源成交的火
上周周六下午我的中介带我去看套黄浦区的丽丽小区（真就这个名字）小户型
全程他都很忙，忙着跟我介绍、忙着跟同小区其他房源带看的同事打招呼
看房的时候还得回答跑来凑热闹的楼上阿姨的问题
结果他两加了微信，因为楼上阿姨想考虑下手这套他们家楼下房子
这种看房中途杀出程咬金的经历我在黄浦看房遇到了、在静安看房也遇到了
静安姚西小区
回顾政策本身不难发现老破小能成为这波成交潮的宠儿不是偶然
放开社保从五年到三年、放开外环内二手，就是让更年轻的购房群体进入市区，而这部分群体大概率能买的房子就是老破小
放开企业购房但放开的购房标的也只能是2000年以前的小户型
老破小房东以旧换新还可以得到补贴
数据上看这个政策放的最开的地方，也是成交最猛的地方
1793套的转定单里，500万以下的成交订单占比76%
这个价段不仅体量占比最高，也是政策后成交量涨幅里除2000万以上价格段以外波动最大的（2000万以上成交体量较小，波动幅度暂不考虑）
而买这些老破小的客户群体远比我们以为的更丰富
除了我们前面说的想上车外环内的年轻刚需群体之外
原本有购房资格的老人会考虑同小区更低楼层
原本没有购房资格但有套房的老人也有了可以换房的名额
以及之前被离婚限购的群体，他们再买房的时候因为是个人之力买房
也很有部分选择500万以下的房子
总之这部分价格段的成交在过去一周变化最大
03 那价格呢，有变化么
我先说说自己亲眼看到的情况
万科天空之城二期云之谷的某三房房东，政策后第一时间调高了自己的挂牌价
从358万调到380万左右，不过即便如此，他依然是全小区最低挂牌价的那套
然后嘉定马陆我看的信义嘉廷二期的某两房，政策后价格没动
但是房源方的中介说房东的心理价位提高了，也就是谈价空间变小了
这两个案例的情况是我上周末踩盘看到的比较典型的两种情况
也就是说
现在市场确实存在调高挂牌价的情况
但哪怕如此，前提也是前期房东降价太猛现在收一收
而更普遍的情况是，成交价格未动，但摆在房东心里的议价空间确实在收窄
这个结论不是从我跑的几个二手盘就能说明的，而是来自链家二手议价空间的统计
从链家全市5月27日-6月2日的转定单情况来看
全市的二手成交的议价空间在明显收窄
也是近1年以来议价空间最大程度的回调
这背后有两个背景
首先市面上确实有一波二手价格降到位了，到价成交，没有让议价空间继续走高的余地
另一方面政策本身带来的信心提振也确实让房东有了些许谈价的底气
所以如果各位房东或者买房人问问自己的中介
政策首周里一个挺有意思的成交现象是
中介开始下手了
中介下手不仅意味着需求也意味着一套房源价格的长期观察者觉得价格到位了
分价格段看，回调较大的也是前面成交最猛的
500万以下成交的议价空间从8%回调到7.1%，基本可以说是即刻收窄
所以各位不用猜测价格低还是高
浮在水面下的议价空间收窄才是此时此刻最真实的价格变化
当然最终也会体现在6月的成交均价上
04 外环内二手确实天亮了，不过...
量的变化确实是拿到数据之前的我怎么也没想到的
一度我也以为只是比日常周六日成交上浮了20%左右，没想到真实的上浮在80%左右
现在还没有到价格实质变化的阶段，涨价也只是个别房东的点状行为
总体来看还处于以价换量的阶段
挂牌库存高这我们读者都知道，但新增挂牌量有点超出我们预期了
新政后最先发生变化的地方不是别的，其实是中介的挂牌后台
此时此刻贝壳上海的二手挂牌新增正在以单日1400套的速度在新增，而日常这个新增挂牌在单日900套左右
新增挂牌变多这是新政后正常反应，不过像6月3日的单日新增已经超过往年的最高水平
过去五年我们有超过三万套的月度成交，但哪怕这个月的链家新增房源也在3.5万套，日均1129套
细琐的横向对比里可以看到未来二手去库存的压力
而且高过你看过的任何一家自媒体老师跟你说的数据，因为真正的高峰会滞后体现在后面的网签数据里
还有很多新房售楼处火爆的画面，包括我们自己小伙伴去蹲售楼处的时候也看到了火爆，但冷静下来还是想跟各位说这些都是点状的
但市场的未来藏在新增挂牌和降价房东数量里
此刻最值得跟各位房东说的还是那句
抓住窗口期
这是市场和政策合力带来的卖房时机
毕竟走量的市场里，想调高价格的心情经不起等待
本文来源：真叫卢俊 ，原文标题：《新政后的二手市场变天了》
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