经济学篇(二)论房价的变化规律

几年前就经常听人在传播马云说的一句话，这句就是“十年后房价如葱价!”这是真的马云说的吗?如果是，那么那时他的依据何在？但随后在2016年在又有传言说马云入股了中国曾经最大的房地产公司一一万科!而且他还是占股权比例高达26%，成为最大的股东！而恒大老板许家印占25%，两人合计持股51%控股万科。马云任万科名誉董事长，许家印任万科董事长。不过后来被辟遥了。

但事隔2~3年又有传言指出“宝能、华润、安邦将所持万科股份以每股25元价格，分别转让给马云和许家印。王石正常退休，不再担任董事长职务，任万科首席顾问。万科管理层其他成员职务不变。王石和现有管理层成员薪酬在现有基础上上浮10%，中层员工薪酬上浮5%。许家印主持召开万科中层以上员工大会并坐在 台正中央。马云、王石端坐 台中央位置。”不过，还是被辟遥了！

中国人就是这样，喜欢造遥和捕风抓影！人云也云而缺少冷静思考得出自己的答案！那些当初相信“马云说十年后房价如葱价”而一直不买房的可能现在后悔了，像深圳在2014年~2017年不到3年之间更是翻了近3倍左右，直到目前才稳些，要不是今年全国3月份至今欣起楼市小阳春，都的确要让人怀疑中国房价真的要发生拐点了。

而最切身感受的是2019年从3月11日起，东莞二手房交易个税可按照两种方式征收:全额2%或者差额20%二选一，也就是说二手楼原来必须按20%交的个税多了可以按全额2%的这项选择，这样使本来业主持有的房满二年多套房现在要转手，平均个税降了60%~70%以上，这样今年东莞的房价就又出现了一波上升！本来在2017年之前东莞的成交量虽有上涨，但房价一直还是比较稳的，但在2017年4月11日东莞等许多城市出现了限售政策，这样，二手房成交过户之后必须要在满两年才能出售，就使二手房的转手期限延长了，这虽然可以打击部分过户持有的长线投资客，但是真正的短线炒房客并没有收到影响，因为他们都是以公证委托的形式并没有过户成交的，所以，照样炒！因为，2017年4月11日之后的炒房客反而在这期间随着可以转手的二手房源的消化，而又由于未满两年的不能转手出售的量上升，反而使二手房显得供不应求了，我为什么要说这些呢？学过经济学的人都知道，在一定时间内，商品的供不应求意味着什么！作为房子的商品也不例外！当然，与传统经济学只考察价格与供给和需求不同的是我引入了时间和劳动力(人口)的要素，并推演出一个价格与价值的公式，这个公式我在人大经济学论坛上与许多经济学学者交流，可惜的是没有哪位学者能给我的理论有什么建设性的改善反而越来越让我感到它对现实的实用性，不过我还是认为可以再进一步。

我去年在另一个论坛发过一个贴子《导致商品房价变动的价值原理》总结如下:

以下，我们来分析下原因:

①是因为人口的过快增长而导致需求的上升从而在土地和商品房的供给相对不足的情况下发出供给量小于需求量引起价格的上涨。看到这里有人会说这是瞎说，深圳的人口十年前与现在虽有增长但并没有与价格的上涨150万元/25万元=5倍的人口增长，最多有50%的人口增长就了不起！那么，这是不成比例的，再说一手房也有一直在建，但别忘了那些容纳人口量更大的城中村或农民房以及私宅也在被大量拆迁，这些拆迁一方面是导致农民房以及私宅的数量也在不比一手楼的增加少，另一个方面是，这些被拆迁的农民房以及私宅的并不是不要赔钱的，而是需要以一比一以上的比例面积补偿的，那么，这些补偿的成本耗费价值(C=v+c)谁来承担，当然就是建成商品房再出售时由新的消费者承担。

②zF的货币增发量。上面我是从价值成本的耗费补偿来分析，但价格是以货币的量来计算，价格并不是等于价值成本耗费，所以，我们要计算货币的增发也会引起价格的上涨，这是因为价值被稀释了，导致消费者手中的货币贬值了，贬值的比例与对应的商品的价格也是成正比的。

③税费的上升。十年前的税费没有营业税或增值税(大约5.5%左右)与个人所得税(20%)，只交百分之一到百分之三左右的房屋契税，而这些也会引起交易费用的增长，从而二手买卖时消费者交纳的这些税费也是要转稼到下一手消费者身上，这样，又增加了价格可能变化的概率。

④由于商品房的周边配套设施和环境的改善。即商品房的自然使用价值的本身结构空间尽管没有改变甚至更老化，但是由于周边配套设施，比如，地铁等交通的便利提高以及购物环境和生态绿化等的改善，也提升了外部的环境使用价值对消费者的主观使用价值的提升，从而满足程度升高，这也是符合效用价值论的需求上涨从而会引起价格的上涨。

⑤因为政策提高了首付的限购原因导致原业主卖出原低首付的房子之后付不起更大的价格更高的商品房高首付，从而让原业主不想换房折腾的心理。比如，原来卖两房100万首付两成才20万，可以贷款80万，现在，尽管提高到200万，可以赚200万一[80万(还贷)+20万(本金)]=100万(暂不还款计利息)，那么，即使赚了100万+20万(本金)手里有120万，但是由于换房购买一套三房由于价格更高月供更多的房，从而使卖家的出售需求下降，这就是说二手房在市场的供给量也下降，去年有许多城市更是来个限售，要满两年到五年之后才能出售，这更是加速使市面上的二手房供给量大幅下降，而供给下降又由于积分入学和积分入户等产权可以计分以及二胎政策原因刺激了需求的上升，使供给量小于需求量，这又导致价格上涨概率大升。

⑥出于zF城市规划使私宅与农民房不能加建以及宅基地等不能自由买卖，只能被低价征收，让人口容纳率下降同时，宅基地所有者的所有者只能购买商品房，导致农村人口向城市涌入抢购商品房，这样一来，一方面是房价继续上涨，即使是拥有宅基地只能低价被征收的农民以及没有房产的居民被社会分配大潮所抛弃，从而产生有(房)产与无(房)产的贫富差距拉大，十年前先买房与后买房的，本来劳动收入相同却因为一房之差而成为贫富差异的分界线，人心思异，导致许多人不做正事好好从事社会生产而只考虑是否以炒房致富！

我是以什么逻辑来推理商品(房)的价值与价格波动的？在多年的经济学理论的研究中，我从价值论入手并发现了一个价值公式(目前还在实证之中)。

我在《导致商品房价格上涨或变化的价值原理》的主题说的虽然是上涨的原因，但也隐含了下降的原因，是探索商品房价格的一般价值与价格规律，并不是说认为只上涨不下降。就是说的上涨与下降是相对于供求与劳动力和时间，这里有政策性引起的土地和住宅供给量、吸引人口流入等的政策和地方的发展环境的改善以及城市发展潜力以及需求和人口增长等导致的，还有就是货币增发或供给额度。总而言之，商品房相对于该城市某商品的价值和价格都是由①总供给量Q+、②总需求量Q-与③总劳动力(N)和④时间(T)以及⑤货币供给系数等关系影响，不管是哪个地区或城市，但只要涉及到上述引起商品的变化的，我敢肯定都可以用我的公式分析，我的价值公式是(商品的平均使用价值)F=(Q/NT)x(Q-/Q+)，单位商品的价值(自然价格)W=1/{(Q+/NT)x(Q-/Q+)}，如果引入供给系数ε，则商品的价格=εW，就是说ZF如果定向增加(放水)流入该城市的货币量增加，比如像商品房的交易向购买者提供贷的额度增加，就会刺激扩大需求的满足，这样，房价上涨的概率就会上升！以下就是我依据上述的价值和价格公式的逻辑推演。

(一)、货币发行或供给过多，是造成商品价格上涨的原因之一，比如公式中价值(W)不变，货币供给系数是2即是原来的2倍，商品的货币价格就是原来的2倍，比如，一些城市原来二手房不能杠杆做贷款的，现在有额度可以贷款了，这个会产生短期的支付能力提高从而需求递增等，至于会不会引发房价单独疯涨，这要看其它原素导致的价值的变化。

(二)、土地垄断供给是导致商品房的生产数量的供给的一个主要原因之一，巧妇难为无米之炊，商品的生产力尽管高，但如果作为商品房的主体生产原料基础的土地供给量稀缺就会导致商品房的供给量Q+下降，即使是货币供给系数h和公式中其它要素不变，商品房的货币价格也会上涨。

(三)、城市人口的流动增减可以表现为需求的增长与减少，也是商品房的价格上涨或下降的原因之一。为什么有的地方（如此、上、广、深）每平米的房价涨到了几万元，但仍然价格坚挺，而且，仍然有人不惜搞假离婚也要买房？这也跟这些城市的二手楼普遍可以贷款与人口流入量>流失量有关！而的为什么有些地方，每平方米的房价只有2000元左右，但仍然卖不出去？这里请搞清楚出现了“鬼城”（如山东银滩、黑龙江鹤岗等）现象不是因为商品房卖不出去的原因，而是因为没有(劳动力)人口流量以及需求的增加哦！尽管这两种地方的土地制度都是一样的，都是国有土地。

(四)、政策性商品房的限售只会导致商品房的供给更加紧张下降，使需求即使不变时供给更加不足，从而使相对价值或价格(p)上升。去年(2017年4月11日左右)多地发布这个政策时，我对亲戚朋友们的建议就是果断买入，当时在广东省东莞市临深片区的常平、樟木头等地一些稍旧点的二手房每平平才3000多，两房一厅才20多万左右吧，限购一年之后的今年，就出现了翻2倍以上，的7000至10000多每平方，不过，这个价格比深圳市的30000至十来万左右也是相对低很多，即使2019年4月11日两周年期到，如果解禁之后这些买入的房获利套现的房售(供)大于需时就可能会跌，但跌破2017年时买的价格可能性也较小！如果东莞市的地铁网络基础建设和大湾区能顺利进展也是有与深圳的房价会拉近，但问题是拉近也可能是下跌之后的拉近！但跌去50%以上也太恐怖了些，我认为20119~2020年可能会见顶的概率很大，在这段时间是2019年9~10月或2020年3~4月是出手的好机会！

(五)、货币供给和增发过量尽管导致商品房的价格上涨，但上涨偏离价值过大就会导致泡沫和引发经济危机！正所谓“出来混总要还的”。以前连许多二线甚至是准一线城市的二手房稍微旧点的都不给贷款的，现在连三四线城市的二手房，甚至都可以贷款了，全面的杆杠尤其是房产本来就占据底层消费者的所有积累，这是很容易使占绝大数的基层消费的在支付耗费其它事业发展或投资等必要消费时，就会考量目前的钱袋，即购买投资商品之后，是否具备有偿还房贷款的能力即在扣除月供房贷之后，是否具备有购买其它社会商品，这些因为在被房贷分割的生活耗费都会导致消费者的购买力下降，直接降低其它互补生活物质资料的消费，而这些又会导致生产与出售该种产品或商品的商家的营业额下降从而利润下降甚至难以维持耗费成本。一层一层价值链变得脆弱无比，一旦许多大型工厂倒闭破产就会导致那些没有积储的杠杆买房者还不起房贷而可能导致加按(第二次房产抵押)以高息钱还房贷，甚至想要卖一些末满二年或五年的城市因限售不能出售向市场流通而被法院查封以还低于市场价(一般是百分之二十至百分之三十左右)的价格方式拍卖！（来自天涯社区客户端）