中国房地产市场：过去、现在和未来1
这篇是黄奇帆教授在《分析与思考》一书中，于2021年12月发表的有关中国房地产市场的现况和预测。
时间来到2024年，黄教授真是神预测啊，过去几年，整个房地产行情和zf救市举措真的是按照预测走的。
--为什么房地产对国计民生影响大？
1）房地产是国民经济的支柱产业，其直接产生的GDP占全国GDP的6%左右。
2）房地产业能带动几十个制造业及服务业，间接拉动20%的左右的经济增长。
3）房地产业产生的增值税、所得税、契税等，合计占政府财政收入的40%左右。
4）房产占居民家庭资产60%左右，对民生影响很大。
5）房地产与庞大的资本相伴，房地产的兴衰往往会带来金融资产的大幅升值或贬值，许多世界级经济危机、金融危机都与房地产泡沫崩盘紧密相关。所以，从防风险的角度，各国政府都很重视房地产的稳定。
综上，房地产不能硬着陆，所以国家需要推动房地产软着陆。
--房地产行业已经进入拐点，政府需要推动软着陆。
1）人口增长进入拐点。实际上2023年中国人口自然增长率已经是-1.48%，拐点提前到来。
2）人口老龄化进一步加重。中国在2035年将进入重度老龄化社会。
3）城市化率接近天花板。
4）人均住房面积接近饱和。2020年已经达到发达国家水平。
5）库存、闲置房总量达到高点。
6）大规模旧城拆改接近尾声。
这是黄奇帆教授在2019年底发表的关于未来10年房地产发展的预测：
1. 发展的结构性趋势
2. 房产企业运行方式
3. 地方政府管控方式
黄教授的深度洞察，值得参考。
未来十年发展趋势及房产商运行方式：
1.新房面积总量会有比较大下降
过去20年房地产总量翻四番原因是人口城市化，旧城改造，人均住宅面积增加。未来都会下降。
2.未来新房建设重点集中在三个热点地方，分别是中心城市，大都市圈，城市群。
3.房价趋于稳定，既不会大涨，也不会大跌。房价平均增长率将低于等于GDP的增长率。
中国热门城市房价收入比达到30-40，世界最高。原因主要在于商品的供求关系；通货膨胀；受外部汇率、成交购买力影响。未来这几个因素影响都会减弱。
4.今后房地产开发企业数量会减少三分之二以上。
过去房地产商主要靠高负债率运行，房产企业杂、散、小，总量世界第一。未来基于房地产企业高质量转型要求和开发总量降低的要求，必然大幅缩减。
5.房地产开发商的总体负债率大幅下降。
房住不炒，三道红线。
6.房地产商经营模式依赖于快速拿地、建造、出售等滚雪球模式，未来中国的房产商租赁、长期持有的比例会逐渐增加。
政府调控原则：
2.房产商买地不应负债，不能背着银行去批租土地
3.管住政府卖地的地价
一般房价是地价3倍。
4.管好买房家庭的按揭贷款
5.控制商品房、写字楼、商铺总量
6.推动住房双轨制体系建设。形成产权房、租赁房和商品房、保障房体系。
未来房地产仍是支柱产业，房地产产生的GDP至少占全部GDP的5%以上；房产商带动几十个工业制造业的行业产品，是个龙头企业。
一般情况下房产商、二手房出让交易者、提供抵押按揭贷款的银行都不愿意房价下降，但是打破房价均势，导致下跌的重要因素就是法拍房。一般法拍房占城市房产交易量的比例在5%以内可能对房价影响不大，如果超过20%甚至达到30%以上，城市房价必会较大幅度地下跌。
随着法拍数量的增加，一批困难房企，特别是一些房地产头部企业会因为法拍过程而出现破产。
对于大型房地产开发商或楼盘项目出现破产绝不能简单地听之任之、置之不理，产业链上的企业供货欠账和施工欠款要予以保护，避免形成大量坏账，引发系统性风险。
各地政府要识大势、顺势而为，采取积极措施帮助房地产行业实现软着陆。这些措施归纳起来可以分为五种重组。
第一，陷入困境的房企自我重组。房产商壮士断臂，主动收缩战线，削减业务，降低负债。
第二，优质房企收购兼并濒临破产的房企。支持优质房企对于面临债务风险的房企进行重组。
第三，国有资本重组。由国有资本运营公司去组织发起重组运作。国有资本运营公司不一定要去直接购并问题房地产企业，但是可以国有资本出资组建并购基金，或者直接向优秀房地产企业注资，成为战略投资者，对问题房地产商进行重组。
第四，地方政府可以酌情回购问题房产商的库存房。发行专项债券，对困难房企已经建好、尚未销售的库存房，按成本价收购，使其有现金流。政府收购这些房子后，中低端的住房可以用作保障性公租房，高端的住房作为人才公寓、长租公寓，由政府进行统筹管理。这比再去搞征地动迁建新房要划得来，可以说一举多得，既救了困难房企，又落实了中央“加快发展租赁住房”的要求。
第五，地方政府回购问题房产商囤积的未开发土地。一些房产商前几年拍得土地，但是没有能力开发，地方政府可以只付本金不付利息或按照当下市场下行的地价将其回购，这也是让房地产商休养生息的一个办法。回购资金当然不仅是解救破产房企的股东，而是根据破产企业的债务规划，优先清偿老百姓的债务，然后是金融企业的债务，依次清偿。
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