住房养老金是房地产税换了一个名字吗？
住房养老金来了，这是个什么？很多人不太明白，但是在我看来这其实就是房产税的变种，使房产税换了一个名字而已。
下面这个是上海市进行房地产养老金试点的新闻。针对有一定楼龄的住房，提出了 3 个政策：
第 1 个政策是对房屋进行体检，发现房屋所存在的安全问题；
第 2 个政策是给房屋建立安全保险，当房屋面临危险隐患的时候，就可以动用安全保险里面的资金对房屋进行维修；
第 3 个政策就是建立房产的养老金制度，相当于是建了一个资金池。房产养老金的用途就是对房屋进行体检，安全保障，对房屋进行维修。
目前，除了上海进行了房屋养老金制度的试点之外，全国总计有 22 个城市开始了房产养老金制度的试点。
房屋养老金由谁来出钱？
这个是核心问题。
政府提出了房屋养老金制度，那么按照政策，房屋的体检、房屋的保险，房屋的养老维修，这些都是需要花钱的，这个钱由谁来出？北京市目前的老旧小区的改造是由政府、产权单位（主要是央企）来出钱的。现在既然提出了房屋养老金制度，那么后续出钱的主体肯定就不会再是政府了。如果还是由政府来出钱的话，就没有必要再建立这个制度。
以后出钱的主体肯定就是房屋的所有权人业主们。
房屋养老金跟公共维修基金有什么区别？
房屋养老金的主要功能就是对老旧小区进行维修。在某个房产群里面，有人问：目前的公共维修基金不也是承担这个功能的吗？既然有了公共维修基金，为什么还要再征收一次房屋养老金呢？
这个问题现在没有人回答，没有人解释。
政策能不能落实？
有人怀疑这个政策能不能落实？给出的理由是每个城市的情况不一样，房产的性质不一样，人群的收入水平不一样。
比如说房屋的性质，除了有商品房之外，还有老公房，有经济适用房，两限房，房改房，保障房。。。房屋的性质很多。要落实政策就需要确定收费的标准，这么多的房屋类型怎么确定收费标准呢？
很多老破小的小区里面住的都是老头老太太，依靠退休金来度日，你让他们再交纳一笔房屋养老金，根本就交不出来呀。交不出来能怎么办？总不能把人家强制执行吧。还有现在经济不好，失业率高，很多家庭生活困难。这个时候再让他们交一笔房屋养老金，肯定也交不出来。如果强制征收的话，说不定会搞出一些过激的事情来。
其实有这种想法的人是认为做什么事情都要有一个统一的、合理的标准。其实不需要的，将来落实政策的时候，不会搞一刀切，一定是因城施策，因地制宜，分类别不同处理的。
我查过美国房产税的政策，美国每个州都征收房产税，但是又有很多的豁免减免政策。
比如有的州老年人可以不交房产税，有的州老年人平时不交房产税，出售房子的时候交。
学校，医院，宗教机构不交房产税，最震惊的是非营利性组织机构不交房产税，这是给谁开的后门？怪不得美国的超级富豪都愿意把自己的资产转移到各种非盈利性的基金会里面去。
低于某个收入水平的人可以减免房产税，残疾人可以减免房产税。
有房贷的人可以抵扣一部分房产税。
总之，美国房产税征收，给社会的上层开了后门，给底层留出了活路，最大限度的减少了征收的阻力。而且房产税征收规则的制定者是州政府，州政府可以根据当地的情况制定房产税的税率以及减免的规则，并不存在统一的标准，也不会搞一刀切。
房屋养老金制度建立之后，每平米要交纳多少钱？每年的涨幅是多少？哪些群体能够得到豁免和减免，这个也不会搞一刀切。
房屋养老管理机构的建立
社保，有社保局负责征收社保，管理社保，发放社保，还有社保理事会负责社保基金投资理财。
房产养老制度建立后，同样需要建立相应的管理机构，我们就叫他房保局吧。房保局跟社保局一样，肯定是事业编制，主要的职责负责房屋养老金征收和管理，然后选择满足资质要求的检测机构对房屋体检，选择合适的保险公司做财产保险，对各个小区的房屋老化情况评估，决定哪个小区，哪栋楼的房屋需要维修，选择某个建筑公司来做维修～～。
地方的城投公司是不是可以成立房屋检测机构、保险机构、评估机构，建筑公司呢？对接这些业务呢。
和社保基金类似，房产养老金的池子里面的资金也可以做投资跟理财的。
对后续有什么影响？
跟房产税一样，征收房屋养老金，提高了房屋的持有成本，买房的人就更少了。特别是随着房屋年龄的增加，持有成本越来越高，对现阶段的老破小楼盘构成了巨大的利空。
看到群里有人说，征收了房屋养老金，房东的持有成本变高了，可以在租房的时候提高租金，把增加的成本转嫁给租房者。
现在租房的时候，房东需要提供房产证，证明这个房屋的所有权。以后租房的时候，房东可能还需要提供房屋养老金的缴纳证明。
给租客一定的激励，让租客跟房东互相博弈，让租客推动房东缴纳房屋养老金，就可以了。
而且现在各个地方的政府都在大规模的收购房屋做保障房、公租房。政府由土地的出让者变成了房东。政府手里握有大量的能够用于出租的房屋，政府的房屋是从开发商那里低价收购来的，政府的房子肯定是不用交房屋养老金的，持有成本比房东要低很多。当市场上有大量的这样的出租房屋的时候，房东是没有任何底气涨房租的。
总结
房屋养老金出钱的主体肯定是广大的业主。
以目前政府的财政情况，房屋养老金是势在必行的。房屋养老金实施之后，增加了业主的持有成本，对房价形成了利空，特别是对老破小的楼盘形成了巨大的利空。
房屋养老金的征收规则肯定是因城施策，因地制宜，不会搞一刀切，中间肯定还有各种的减免、豁免和变通政策。
由于政府手里掌握着大量的可用于出租的房屋，房东想把房屋养老金的成本转嫁到租客头上是很困难的。
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