基本的供求规律在深圳不管用了吗？

岳老师买房语录分享：未来深圳及一线城市房价一定会继续上涨，但越来越不好卖了，房价上涨与不容易变现并不矛盾，并且会长期同时存在；房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，结局要看政策；一线城市买房，宁选鸡头不选凤尾。

▲这是岳老师第607篇原创文章▲

9月14日，国家统计局发布了2024年1-8月份全国房地产市场基本情况，房地产投资、销售、融资等各项指标仍在下滑，楼市供求两端依然处于深度调整过程中。

投资端，1-8月份，全国房地产开发投资69284亿元，同比下降10.2%，该指标已连续4个月处于两位数跌幅，投资端依然乏力。好的方面是，该指标降幅没有继续扩大，而是与1～7月持平。

▲全国房地产：投资端数据▲

销售端，1～8月份，新建商品房销售面积同比下降18%，降幅比1～7月收窄0.6个百分点；住宅销售面积降幅更大，为20.4%。新建商品房销售额同比减少23.6%，降幅收窄0.7个百分点，其中住宅销售额同比降幅达到25%。

▲全国房地产：销售端数据▲

融资端，1～8月份，房企到位资金来源中，定金及预收款21078亿元，同比下降30.2%；个人按揭贷款9920亿元，同比下降35.8%。这两个指标下滑幅度依然较大。

▲全国房地产：融资端数据▲

岳老师觉得官方这个用词很恰当，楼市调整，仍在探底。深圳二手住宅最新成交均价5.9万/㎡，环比下降0.34%。

福田、南山、宝安、龙华、龙岗这些区域，大多数房价都跌回了2019年，甚至有一些跌回了8年前的2016年...

▲近期深圳二手房成交价▲

都说深圳地少人多，好多人没有房子，但深圳房价却是止不住的一路狂跌，你说是供求规律不管用了吗还是深圳基本面发生了变化？

任泽平关于房价有一段经典的言论，房价短期看金融，中期看土地，长期看人口，岳老师加了一句结局要看政策，我们从这四个方面一一展开说。

在人口方面，根据深圳官方的统计数据，2023年末，深圳市常住人口为1779.01万人，创历史新高；比上年末增加12.83万人，同比增长0.73%，增量位居北上广深之首。

▲统计来源：深圳市统计局▲

新增的常住人口都在哪？统计显示，龙华、龙岗、宝安3个深圳人口大区的常住人口增量均超过2万人，合计占全市人口增量比重超50%。

到2023年底深圳市城市轨道交通线网规模（含4号线及有轨电车）已达567.1公里，全年累计运送乘客27.11亿人次，日均客运量742.72万人次，共7次突破历史最高客流纪录，多项数据再创新高。

2024年上半年，全市轨道交通线网（(含4号线及有轨电车）累计运送乘客14.63亿人次，日均客运量达到803.74万人次，与2023年同期相比增长超17%，创下单日历史客流新高，6条地铁线路相继刷新历史最高纪录。

▲图源：深圳地铁▲

所以从官方各方面数据来看，深圳人口都是增长的。但是从岳老师自身及身边朋友感受，深圳人口要比之前少很多。

在土地方面，2023年深圳整体供地1200公顷，其中居住用地330公顷（占比27.5%）；2024年深圳整体供地800公顷，其中居住用地180公顷。（商品房80公顷、保障房100公顷、占比22.5%）

2021年363.3公顷 (32.1%)、2022年365公顷 (30.4%)、2023年330公顷 (27.5%)、2024年、180公顷 (22.5%)。

可以很明显看到深圳居住用地占比逐年下降，且商品房供应越来越少，保障房供应越来越多。《》

▲深圳：近四年居住用地供应汇总数据表▲

在金融方面，深圳目前房贷利率为3.4%，与北京、上海利率一致，广州最低为2.9%；大多数二线城市普遍为3.1%，南京最低为2.95%。

至于其他方面的金融方案，深圳现在挺宽松的，基本上只要有意愿都可以办。在利率方面深圳没有太多优势，但是也和北上没啥差别。

所以金融方面，深圳算中规中矩，不宽不严。《房贷利率下调，刻不容缓》

▲全国：增量房贷利率▲

在政策方面，深圳还是相对严格，保持着限购限贷限售等一系列的政策。不像广州，直接一次性差不多都脱光了。

所以政策方面，深圳哪怕不救市，只是放开一系列的限购政策，也是有很大的空间。《》

▲深圳：最新限购地图▲

按官方数据综合来说，深圳人口是在增加、土地供应是在减少、金融利率是在下降、政策是在逐步放松，所以按道理来说深圳无论是成交量和成交价都应该是上涨。

但是反而现在深圳成交价却是跌跌不休，地板下还有地下室。

8月深圳二手住宅过户量成交3804套，环比下降17%，同比上涨57%，成交均价5.90万/㎡，环比下降0.34%。《深圳楼市月度分析：2024年8月》

▲深圳：近12个月二手房成交量▲

似乎所有的需求一瞬间都消失了，深圳1000万的人都不需要住房子了，而且保障房大家也都不买了，要么是分析框架出了问题，要么市场出了问题，这两个必死一个。

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