财政部放出稳楼市大招：专项债可收购存量房 优化相关税收政策
来源： 金融界
继央行等金融三部委后，财政部也放出有利于楼市稳定的大招。
10月12日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况。其指出“将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措”，并明确了四大方面，针对房地产的举措是其中一个重要领域，也体现了房地产行业的重要性。
针对房地产方面，本次财政部指出将“叠加运用地方政府专项债券、专项资金、税收政策等工具，支持推动房地产市场止跌回稳”，“将坚持严控增量、优化存量、提高质量，积极研究出台有利于房地产平稳发展的政策措施”。
具体来看，财政部从三个方面明确了未来房地产财政政策的发力方向，分别是允许专项债券用于土地储备、允许专项债券收购存量房以及优化完善相关税收政策。
多位分析师认为，后续地方收购存量商品房的工作会加速，政策支持将有助于批量和快速化解库存房源，既能化解存量商品房的库存风险和压力，同时也使得地方政府保障房房源筹集工作会加快推进。与此同时，财政部正抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策，业界认为，后续房地产方面有望出现减税大招。
“今年四季度房地产工作重心在于促进住房交易市场的回暖，随着土地和存量项目的盘活，供求关系会有进一步优化的空间。”易居房地产研究院副院长严跃进称。
首提“允许专项债券收购存量房”
地方“收储”速度有望加快。
财政部此次指出，支持各地收购存量房，优化保障性住房供给。一是，用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房。二是，继续用好保障性安居工程补助资金，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。
“此次财政部明确将用好专项债券来收购存量商品房，用作各地的保障性住房，这意味着地方政府专项债在扩容。”一位房地产行业分析师指出。
据严跃进介绍，从历史情况来看，专项债一般不“涉房”，过去“涉房”主要是在支持棚改和土地储备方面，很少介入到房地产一些比较细的领域；而此次财政部明确，对消化房企库存房源落实财政予以支持，属于第一次。
其进一步表示，存量住宅用地项目包括未开工项目、已开工未销售项目、已开工已销售项目。按照目前的资金导向，未来地方政府专项债或在未开工的住宅用地项目、已开工未销售的住宅用地项目两个领域重点发力，持续消化房企名下的土地资产和房屋资产。
“收购存量商品房用于保障房的资金来源，此前更多是央行3000亿元保障性住房再贷款用于已建成未售商品房，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房。更多资金进入市场，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，这对于稳定市场预期将产生积极作用。”中指研究院政策研究总监陈文静称。
上述分析师表示，虽然现在监管层鼓励社会资本收购库存商品房，但要系统推进这项工作，需要由地方政府来落实，同时和保障房建设工作进行挂钩。预计地方政府发行专项债后，将大幅增加其存量项目收购的能力，有助于批量和快速化解库存房源以及保障房建设工作的全方位提速。
减税大招或将到来
房地产市场的税收政策，有望迎来优化。
此次财政部指出，及时优化完善相关税收政策。当前正在抓紧研究明确与取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策。下一步，还将进一步研究加大支持力度，调整优化相关税收政策，促进房地产市场平稳健康发展。
“此次提及税收工具支持房地产止跌回稳，基本上可以判断，继此前央行一系列重磅政策之后，将出现房地产减税大招。”严跃进认为。
广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉也认为，税收政策将是后续的重点，未来可能还有降低或减免二手房交易契税、增值税、个税等措施。
“当前各地正加快落实取消普宅标准的相关政策，普宅和非普宅在税费上的区别，主要表现在两个方面。一方面，取消普宅标准有助于降低居民购买非普宅的增值税，取消普宅标准后，购房增值税的税率、免征年限等细节政策仍需要明确，在此过程中，还需要各个相关部门协同跟进。”陈文静称。
另一方面，其表示，针对开发商征收的土地增值税，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果企业开发建设的是非普宅，要按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。取消普宅标准后，土地增值税的相关政策也需要做出细化调整。
另外，有分析师指出，目前市场上关注较多的是契税，不排除后续在契税等方面会有继续优化和调整的可能。
“按照过去的经验，税费的下调将产生极大的‘降成本’效应，有利于释放市场需求。”李宇嘉表示。
“综合来看，未来税收政策在支持房地产方面仍有优化空间。市场对于优化契税政策，提升购房利息抵扣个税额度，调整企业房地产相关税费的预征预缴税率等方面，存在一定预期。而降低居民购房成本、降低房企税费压力，有利于进一步稳定市场预期。”陈文静说。
允许专项债券用于土地储备
本次政策另一个看点是，允许专项债券用于土地储备。
财政部在发布会上介绍，此举主要是考虑到当前各地闲置未开发的土地相对较多，支持地方政府使用专项债券回收符合条件的闲置存量土地，确有需要的地区也可以用于新增的土地储备项目。
据悉，此前自然资源部已经发文明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，央行也表示进一步明确研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。
“本次财政部进一步明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地，有助于加快闲置存量土地的收回收购节奏，促进市场去库存，推动房地产市场供需平衡。”陈文静称。
在李宇嘉看来，允许专项债券用于回收闲置土地盘活，把去库存和盘活存量结合起来，将达到稳楼市与稳定土地市场的双重作用。
“值得注意的是，此次会议明确了专项债还可用于新增土地储备，这是一个重大变化。过去土地储备主要靠地方国企卖地或土地抵押来融资实现。现在，地方可以发行专项债，极大地突破了当前卖地难、国企城投债务重对于土地盘活和储备的制约。”李宇嘉补充道。
陈文静表示，综合来看，盘活闲置存量土地的各项配套资金有望加速跟进落实，支持房企合理退地、换地，对于地方政府、房企等均将产生实质性利好。
分析师指出，此次财政部的讲话和政策明确，将在“严控增量、优化存量、提高质量”方面落实了系统的工作。基于此，市场预计今年下半年相关部门的工作，或在几个方面重点展开。
“对于新增供应要适当控制，存量要加大收储和转化，尤其是通过地方政府专项债的方式来推进去库存，多措并举更好助力房地产领域发展质量的提升。”严跃进称。
事实上，9.26中央政治局会议定调“要促进房地产市场止跌回稳”，释放迄今最强“稳地产”信号，随后在9月底一线城市接连出台楼市新政，极大地提振了市场信心，带动国庆假期房地产销售大幅提升。
而此次财政策出台稳楼市措施后，陈文静认为，房地产“一揽子”配套政策有望加速落地，或围绕落实好存量政策、加速推出增量政策展开，地方国企收储已建成未售商品房政策将进一步优化调整，以打通收储卡点；加大“白名单”贷款投放力度；同时，市场对于核心城市继续优化限制性政策，降低交易税费、降低交易佣金等政策也存在调整预期。
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