“第三重磅”会议明日来袭，会释放哪些信号？
朱罗纪
关注在坚守“房住不炒”和“止跌回稳”之间有没有新的措辞，以及如何在艰巨的房地产去库存和保障房增量建设之间寻找新平衡。此外，市场可能追问财政部会议上说的房产增值税减免将如何以及何时落地。
政策一轮接一轮，10月注定是一个“政策蜜月”。
在我写文的时候，内房股正在疯狂冲高，融信中国收盘涨超121%、融创涨超40%（那个谁，咱们卖早了）、万科涨近19%，涨幅低于15%都排不到第一屏，显示市场在狂热交易明天的会议预期。
明天上午10点，住建部、财政部、自然资源部、央行、金监总局将联手召开发布会，介绍促进房地产市场平稳健康发展的有关情况，并答记者问。
这是自9.24以来第四场高规格会议，但我将之形容为“第三重磅”，原因在于发改委那次会议令市场失望，算不得重磅。
9.24央行第一场重磅会，释放了重量级信息：降准、政策利率下调、存量房贷减息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等等。
9.26，Z ZJ会议首次明确：“要促进房地产市场止跌回稳”，这是完全不同于过往任何一次的新提法，释放出更加明确的信号和稳定楼市的决心。
10.8，发改委会议，略。
10.12，财政部发布会，第二重磅，推出一揽子财政增量刺激政策，包括专项债、地方债置换、民生支持、研究取消房产增值税等等。
住建部此为“第三重磅”。
从今天的房地产股强烈反应来看，市场对本次的会议期待极高。我理解是两个原因，一是交易明天住建部发布会的预期，冀望于明天发布会有“超预期”的刺激；二是本身也跌得狠了，自身也有了反弹动能。像我一直关注的房企，自10.3破顶以来，短短9个交易日，万科回撤54%、龙湖回撤42%、融创回撤63%、世茂回撤60%、佳兆业回撤64%、旭辉回撤63.5%……可以说一不开心就来个崩盘死给你看（一开心就牛市给你看）……的确也跌得差不多了。
怎么看明天的会议？会释放哪些信号？还是说会“低于预期”？
我觉得有很值得期待的地方，也有稍微失落的地方。
重点应该在于：
住建部毫无疑问是第一重点，他们应该会释放先前政策如何落地（以及增量政策），比如各地“因城施策”继续放松“五限令”管制、老旧小区改造、保交楼、推进现售试点、收储保障房建设等等。我认为市场将会重点关注住建部倪部长本次的讲话和记者问答，在坚守“房住不炒”和“止跌回稳”之间有没有新的措辞，以及如何在艰巨的房地产去库存和保障房增量建设之间寻找新平衡，并从中寻找线索。
对自然资源部的关注应该还是回收闲置土地、盘活存量土地的政策，这部分应该重点在如何减少土地供应，以及如何在不增加供应的前提下把存量土地配置到保障房方向。
对央行、金监总局的关注应该没有太多的新意，主要还是在于如何通过货币政策向房地产注入流动性，就是之前央行说的那些。现场也许央行会释放对10.20LPR走向的意见，市场原本期待9.20LPR大幅下调，如今美联储也降息了，我们有更好的基础。但也许不会，我认为市场最关注这个（我个人预期是降20个BP）。
最后一个是财政部，市场应该继续追问财政部会议上说的房产增值税减免将如何以及何时落地，这非常重要。但除此之外，其它环节的税费能否同步调降减免（比如个税、契税等等），如果这次会议有国税总局参与的话，也许会大幅增强市场的期待。但是没有，这个不知道财政部能否回答，所以，有可能会是一个令人失落之处。
总之，这一场会议极其重要，有可能是10月底之前最后一场发布会了。市场有理由期待这场发布会能够再次增强市场信心，维持这场来之不易的“牛市”。
观察市场，目前这场“牛市”实际上很脆弱，市场在欢欣鼓舞之余，会担忧它的持续性。这是我观察到的。
从房地产市场来看，市场面的反响是“非常非常”正面的！人们开始买房子了！业主开始返价了！开发商可以日光了！……各地的楼市实时成交数据显示，一二线城市单日签约量都在持续创下新高。
深圳中原数据：至10.13，深圳10月新房认购量达到4418套，相当于以往两个月的网签量。深房中协数据：今年第41周（10.7-10.13）全市二手房录得2316套，环比大增650%！创下近三年来单周新高。
上周末，深圳新开盘楼盘录得火热成交。龙华学区盘深业上城学府，推售332套房，登记客户744批，登记比1：2.24创下今年最高，开盘售罄。沙井地铁大盘鸿荣源珈誉府新推开盘也卖掉9成。
从以上能看得到几点：1）这一轮政策要比过往任何一次政策都“对症下药”，这来源于决策层开始坦承并选择正面抗击TS；2）预料这一轮政策对市场的正面影响会超过以往任何一轮，有效阻击了市场在8-9月出现的“资产价格崩溃”的危险，历史会记住这个，预料房价在未来都会相当的稳定；3）10月份的新房、二手房真实成交都有望创新纪录（乐有家讲，目前门店二手成交已经破了5000套枯荣线），这些会在后续的网签中陆续得到反映。（当然，深业上城学府的售罄，也显示出价格让步的重要性。2022年中海学仕里可知，前者精装折后价7.6万/平米，后者精装折后价8.2万/平米）。
房地产政策的猛药对于居民信心的回复已经立竿见影，今日，摩根士丹利发布调研指出：居民对房价前景的看法开始改善。该行针对2031名1-4线城市的居民进行了调研，68%有购房计划的受访者任务近期政策放宽对他们的购房计划产生了“积极影响”，认为未来12个月房价会继续下跌的受访者比例下降到38%。
这些都显示出了，当你选择正确的政策施为时，是一定能够起到实质、有效的作用的。尽管人们都知道，政策解决不了根本问题，但是，正确的政策一定是重要的开始，超预期的正确政策一定能够持续推动市场复苏。
这一点，在明天就可以看到。
本文作者：朱罗纪，来源：朱罗纪，原文标题：《“第三重磅”会议明日来袭，会释放哪些信号？》
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