大美平层——心境无界，趋势所向

时代在转变，居住需求也在不断迭代。在别墅的浪潮之后，诸多不同形态的居住产品，开始渐渐进入高端市场，为高净值人群置房提供了更多选择，其中，大平层住宅一骑绝尘，成为城市菁英的一致之选。福布斯近年来评选出的世界十大最奢侈豪宅中，大平层住宅一度占据了七席，平层大宅已然成为风靡全球的顶级居住风潮。

到底何谓大平层，它到底又有什么魅力可以吸引当下新贵？

任何东西的定义标准或是对标，都应该有相应的评判维度，而不应该是我觉得或者你觉得怎么样。所以，本期的主题，我们就来探讨下大平层。

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概念

上世纪20-30年代，平层大宅以一种全新的住宅形式在巴黎出现，当时最大特点是将柱子代替墙壁进行布局，使得空间极其奢阔，成为上流贵族们举办文艺沙龙的绝佳之地。随后在欧洲兴起，在美国迎来巅峰，并迅速绽放在全球各地，成为名流圈层的私属物业。

2002年，大平层的概念首次走进内地，由此开启了城市品质生活的另一扇门，并逐步被中国的阶级领袖青睐。彼时的北京壹号院、上海汤臣一品等多个经典作品都受到了高端阶层人士的喜爱。后豪宅时代，大平层更领风骚。作为一种新的豪宅形态，大平层以其居住的舒适度和人性化空间的优势，日渐引领市场，成为大多数高端人群的宜居豪宅之选。

从产品上来看，大平层属于高端公寓的一种，常分布于高层或多层住宅的全幢或部分楼面，以面积大、功能完善为主要特征。它突破了普通公寓产品的设计理念，实现了一层一户、大面宽、全景观的空间布局。简单来说，大平层产品将传统别墅功能“扁平化”、生活“私密化”、空间“家庭化”、景观“集中化”，圈层“纯粹化”，以此来满足高端人居的需求。

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特征

大平层，顾名思义“大”＋“平”是其最大卖点。区别于传统别墅，大平层在空间设计上没有垂直空间，而是由立体转向平面，将住宅各项功能集中在一个平面上，实现空间的多维可能性，使整体空间更阔绰和扁平化，空间利用率提升，尺度自由开阔，满足多样居住需求，从而打造出更佳的居住生活圈。同时打破了上下楼梯、重叠空间的局限，在所有空间设计上以家庭为核心，一层内解决家庭生活的所有功能，避免了给老人和孩子带来的不便。因此业内也将其称之为“扁平化别墅”或“平墅”，同时也有“一层一世界”之说。

在建筑形态上，大平层采用聚合式的表现手法，让建筑更具有观赏和艺术价值，匠心工艺和美感集萃，具有与普通住宅不一样的恢宏气势。

大面宽、功能全、景观佳、资源优、配套强为其主要特点，容积率和建筑密度相比其他住宅产品也更低，从而散发出一种与生俱来的高端气质，备受众多时尚人士的喜爱，成为城市人居典范的“宠儿”。

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优势

大平层对先天禀赋的要求非常苛刻，而且强调地段和景观。优秀的大平层往往诞生在城市核心地段。同时，真正的大平层产品，一定是以人性化的角度理解生活空间，考究的设计在不浪费一寸空间的基础上，将本该属于生活的尺度还于生活本身。

奢阔景观视野

核心地段的配套资源是远郊别墅没办法做到的，所以大平层资源也相对稀缺。且相比于一般住宅，只能在阳台看到更多的风景。而大平层带给你的往往是多方面的观景体验。凭借自身的优势，大平层将房子这个生活的容器，变成一种独有的享受，营造出“一层一世界”“举步换景”的辽阔视野。而为了打造更宽阔环幕震撼景观，很多大平层户型都会打造出一个创新广角边厅、270°的L型环幕景观轮廓阳台等，营造出一种空中花园的别墅居住体验感，不仅开阔室内视野，也将美景尽收眼底。

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阔绰空间尺度

由“纵向”变为“横向”，以大尺度的空间，将居住、社交、娱乐等功能包涵于在一个平面上，犹如海纳百川的气度，给人带来极具震撼的空间感。同时，大平层往往都标配的私享三梯两户，一户双车的尊享配比，随到之处，尽显奢阔。

兼具人情味与私密性

回归家庭生活已逐渐成为成功人士对终极置业的考量。相比于普通住宅，大平层的“人情味”更浓，在所有空间设计上以家庭为核心，将一家人生活、居住的场所放置在一个平面上，一家人一起活动和交流的机会更多，也让一家人更加亲近，更有利于培养感情。

在设计上，大平层对起居室和门厅的扩大，让居者在空间感受上更加强烈。豪华边厅、公区一体，跨居大尺度阳台设计，光照充沛，在拥有视野辽阔的同时大大提高了舒适度，最大化促进互动，生活、娱乐两不误，扩大家人活动空间，容纳更多美好场景，让居者在空间感受上更加强烈。

此外，高净值人群对生活品质的追求也越来越高，更加注重隐私空间。大平层虽是集中化的生活方式，除了容易产生交流外，同时还能利用面积大的优势，设立独梯、独立玄关、双主卧套房设计等，让生活私密性更有保障，进可以全家交流，退可以互不干扰。

《新中产高端家电消费趋势白皮书》显示，新时代的消费者需求更加个性化，价值观也更加多元化。他们对幸福的定义已不再局限于对物质和成功的追求，而是对于生活品质和幸福感的渴望。可以看出，如今的大平层人群除了追求消费产品高端化的气质，同时需要实用性强、智能化、个性化，能为生活提供安全感和掌控感的产品。

总而言之，将大平层作为理想生活居所的人，对于生活，需要的是强烈的掌控感和秩序感。他们所追求的，是都市生活的高端化、高效率和舒适的品质。

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深圳大平层的变迁

当今由于城市发展土地集约度不断提升，开发强度也在随之攀高。以深圳为例，从最开始的2.0左右容积率到如今华润悦府高达7.4的容积率。小高层以及洋房类的产品已经基本消失在公众的视野中，而豪宅产品载体则均以超高层大平层为主，超高层豪宅已成主流。

2010年后，深圳各板块的平层豪宅供应已趋于平稳。但2013年深圳湾一号的横空出世，使得深圳湾的豪宅基因正式被激发，特别是大平层的高端产品力也得到更多的认可和追捧。

随着时间发展，大平层产品的面积也在不断增大，但同时房间数量却并未同比例增多。早期的房间与全屋面积比通常是60-70㎡/房（全屋面积/房间数量），而现今豪宅的房间与全屋面积比已经是在80-100㎡/房的水平。

那么现在的大平层设计中，多出来的面积与早期豪宅相比究竟被利用在哪些地方呢？

拿早期的豪宅代表中信红树湾与新生豪宅新天鹅堡对比可以看出：中信红树湾266㎡户型主卧面积约50㎡，客餐厅面积约70㎡，而相同面积的新天鹅堡的户型设计中，减少了一个房间数量，转而增大了主卧和客餐厅的面积，分别可以达到100㎡左右，呈现出一个更加大气阔绰、奢侈的空间。

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所以，当代的大平层产品设计导向会更趋于为主人服务，因为豪宅所体现的圈层象征正是围绕主人的身份标签而展开。

增大主卧面积是给予业主更加奢华享受的体验，营造家中家专属的尊贵感；增大客餐动区这样的生活动区，则是展现业主在招待高圈层贵客时的大气和阔绰。而在整体活动空间中，舒适度也得到了极大的提升，这些空间的进化无不体现着大平层业主的阶层尊贵感。

因此，当今200㎡以上大平层和150㎡刚改户型相比，追求的不再是房间数量或所有房间面积的再扩大，而是体现在享受级的功能空间设置和更舒适的功能组合。再如深圳湾一号，有700㎡的大平层户型也只给了四房布局。

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深圳大平层的标杆代表

长期以来，顶豪与普宅一直都是两种市场逻辑，前者看重核心价值的占有，后者注重置业的性价比。最醇熟的配套，最纯粹的阶层，最有底蕴的街区文化，这些核心价值决定了顶豪的稀缺性。

在深圳，市场公认的顶豪地段只有三个——华侨城、深圳湾、香蜜湖，但不意味着这里所有的房子都算顶豪，一个简化的判断标准就是，面积段必须超过200㎡，才能达到一定的总价门槛，成为判断财富阶层的筛选器。

目前深圳最值得配置的大平层，至少要占据三个点：核心片区+绝对产品力+面积段足够大，而华侨城、深圳湾、香蜜湖这三个板块既有概念又宜居，基本是房子挑人，而不是人选房子。

根据克而瑞统计数据，从2015到2024年7月，深圳10年住宅供应总套数约44.9万套，200m²以上住宅供应套数仅8370套，占比仅约1.86%，而在核心地段的更是少之又少。我们可以以大平层的几个标杆来感同身受的代入下。

恒裕滨城二期

深圳湾的头号名片，最高卖到30万+，即便是在行情最凄惨的时候，价格没见到太多的下探。俯视深圳湾海域、遥望香港群山，小区本体的园林规划也很花心思，居住体验感十分强。加上王炸——“含赠率”特别高，一如它的价格。

华润城润玺二期

粤海街道扛把子。一期万人摇，二期日光。市场好起来之后业主一天一个价，270平最新成交4400万。地段只是标配，小区的高级感、绝美景观、用材用料、梯户比以及公区设计等等，无一不是其保持顶豪的硬性条件。

香蜜湖壹号

顶豪中的经典，香蜜湖1号242平的成交价7000万，324平的五房接近一个小目标。水榭花都大平层199平的成交价也在3200万左右。高楼龄压根不是问题，靠着绝版香蜜湖景观的优势，稳居深圳居住舒适度榜前列。哪怕无数新贵板块崛起，香蜜湖始终是深圳唯一的香蜜湖。

其实，深圳在售大平层200+以上的不少，但是真正越贵越好的，流通反而极少。并不是缺乏购买力，而是真正的好东西往往是不会太流通的。

数据来源：行舟深房小程序

技术上的智能进阶、设计上的高端个性化，为大平层居住者的生活增加自由和掌控感，叩响“大平层式”的生活体验。

房子也是精神的庇护所，都市奋斗者们所向往的，是开启一种“大平层式”的人生：在现代的忙碌之中依然能有属于自己的舒适空间，轻松享受家庭为自己提供的安全感和与秩序感。始终跟随时代进步的脚步，在高端配置的生活之中，实现一种宽阔可见的未来生活。

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