REITs基金(3)-仓储物流设施REITs(产权)，需要注意什么？

仓储物流设施与产业园区在资产形态、收入渠道、投融管退的生命周期等方面相似，具备现金流较稳定、估值逻辑明确、有增值潜力等优势，是非常理想的REITs底层资产类型，也是当前国际REITs市场上发展最快的一种资产类型。

随着我国电商的高速发展及电商渗透率的逐年提升，物流网络不断升级，具有良好区位优势的仓储物流设施，如位于人口密集的长三角、大湾区和京津冀地区的被持续看好，已上市的仓储物流设施REITs的底层资产均为高标仓。疫情期间良好区位的仓储物流资产的租金仍呈上涨的趋势，出租率也处于高位。疫情也对高标仓的传统运营模式提出了新的挑战，促进了其数字科技化的发展节奏及运营商的管理提升。由于以往资产类型投资方向不同，目前我国具备良好区位优势的仓储物流资产主要由外资背景的投资基金、新基建类企业及物流电商企业持有。

目前持有的两个仓储物流REITs如下，感觉一般般吧，现在是底位区域，慢慢买入放着。

仓储物流REITs的主要关注点（部分来源于网络信息整理）：

1、仓储物流设施的土地使用权属性易存在法律问题，需要关注诸如土地使用权期限较短及资产所在宗地并非仓储物流用地等土地使用权合规性问题。

2、仓储物流设施资产租赁合同可能存在对仓储租金和附加服务费的定价约定不明确，而租赁收入与服务收入的拆分会对项目的估值结果产生影响。

3、仓储物流设施项目存在整租给同一电商大客户的情形，需要考量由此带来的项目收益持续稳定及来源合理分散的问题。此外，仓储物流设施项目也可能为部分客户进行定制化的设计，需要考虑客户退租后潜在的改造成本及其对估值的影响。

4、未来的维修运营改造计划、租户流失风险。部分竣工时间较早的仓储物流园，可能存在基础设施老旧需要大额资金进行维修改造的风险，或未来周边新建物流园可能会对目标项目产生较大冲击，导致租户流失，进而影响现金流情况。

这个普洛斯的，今年分红差了点点。