房价何时止跌、企稳、回升？人口和存量房给我们答案

今天是2025年3月18日，距离我们最开始聊房价到现在已经三年多了，目前房价仍然在下跌通道中

客观规律讲，任何一个可以交易的商品，其价格都不会无限制永远跌下去，更何况房地产在任何一个国家都作为支柱产业，其市场正常化的结果是必然的。

那么，房地产到底何时止跌、企稳、回升呢？

一年以前，我在文章中指出，目前对房地产的打压，就是要消灭房子的金融属性。

消灭金融属性，就是给房子以债券估值

一年多过去了，剧情依然在我们理解的框架内运行。

国家连续降息，加上经济增长乏力，目前十年期国债收益率水平已经降到了年化1.9%左右。

一定程度上支撑了房价的估值。

然而，更令我们忧心的是，随着经济持续疲软，房地产的“收益”，也就是房租水平也在下滑。

大家可以用一年房租除以房子总价，算一下自己房子的年化收益率

目前的房价虽在下跌通道中，但离“债券估值”仍然存在较大距离。

不仅如此，由于资产价格下跌导致的居民资产负债表缩水，也在影响消费，消费不振引发企业利润降低，进而引发更加严重的就业问题，反过来又打压了房租，以及房租定价的房价。

最近一年多，市场呼吁中央从资产负债表中，增加2-3万亿左右债务，专门用以收储存量房，就是希望央行以最后贷款人的角色出现，兜底资产价格，截断通缩循环，力挽狂澜。

然而以目前局势，我们尚不能对此有过多期待。

因此，后续大概率仍然以继续自然消化为主，国家真正出手，很可能要在房价回归/接近回归到债券估值。

假如保持当年速率自然消化库存，则何时能止跌企稳呢？

我们从两个维度观察，存量房和人口

首先请看最近二十年数据，房地产库存面积和销售面积

中国商品房的广义库存面积为待售面积加上施工面积，施工面积视为未来潜在的库存。将库存面积和销售面积相比可看出楼市的库存压力，以及未来整体楼市的投资意愿与景气。

由数据可以得出结论

1、2008年以前，房地产库存面积与销售面积，大致保持同样增速增长

2、2008年至2014年左右，库存面积以极其夸张速度增长，同时房地产形成泡沫，加速交易换手，注意，此时新房销售仍然以相对平和方式增长。

中国房地产周期与泡沫形成逻辑，请参见我的系列文章《房地产的泡沫与轮回》

3、2016年后，伴随着涨价去库存政策，存量房增速降低，新房销售面积继续增加，超过存量房。

4、疫情期间，为了拉动经济，存量房面积再次加速上升

5、从2022年，三年前，存量房的面积终于得以控制并降低，也就是我们熟悉的“打麻药，做手术”，期间伴随着各大民营开发商的“暴雷”，房价也随之一路跌落。

过去几年，中国经济的困难与通缩，绝大部分因素，要归集于对房地产行业的整治与“手术”，我们可以很确定地说，中国房地产，目前的确已经在着陆中。

按目前存量房的去化速度看，我预计2025年年底，中国存量房的相对比例，可以降低至2013-2014年的水平，也就是十年前的水平。

（2024年底是80万平方米，如果维持目前去化速度，2025年底是70万，2013年底，这个数字是71万平方米）

而中国商品房销售面积虽有回落，但依然坚挺，也已经接近十年前的水平。

因此，单纯从房地产库存面积来看，2025年底以后，房地产有了企稳的基础。

另一方面

政府层面，因为房地产价格的下行导致的财政问题一直难以解决，因此也一直在出招稳房价。

最近重要会议颁布的新政策，强调“高质量住房”

即新建房屋不仅要在公摊上和传统住房区别开来，在层高上，也要求不得低于3米，部分地方政府甚至要求3.1-3.2米。

在2025年底以后。

高大宽敞的新建房屋会入市，伴随着更加现代合理的精装布局，以及比周围二手房还要低的价格，还有更加合理的公摊。

新房销售会逐步承接压抑了三四年之久的购房需求，在销量上率先得以正面反馈。

地方政府的财政收入问题，也会得以缓解。

但大量二手房，老房子，布局不合理，户型差的房子，将在“新标准”下的竞争者入局后，越来越不值钱。

三年前我就呼吁大家尽早出手自己不住的老房子。

不要等到市场形成共识后才想办法去脱身，切记，切记！

那么房地产未来还有没有可能再次冲高？

有可能！

在《房地产的泡沫与轮回》八篇系列中，我讲了未来的“结构性行情”，今天我们从人口角度，讲一下大致的时点。

大家请看新出生人口结构

1962-1972，是中国第一波生育高峰，

20年后，他们的孩子出生了

也就是1982-1992年，是中国第二波生育高峰

按道理说，20年多后，是中国第三波生育高峰

但此时，显然高房价已经抑制了生育。

因此，第三波生育高峰只维持了两三年

2009-2012年左右

第一波生育高峰出生的人都已超过40岁，面临房屋置换需求

第二波生育高峰出生的人都已超过20岁，面临刚需置换需求

由此支撑了中国房地产的中坚购买力和阶段性牛市

第二波生育高峰出生的人，在40岁左右的时候，也会有房屋置换的需求

结论是，如果房地产后面仍然存在由需求催动的结构性行情，我认为是红圈这一代人，即1985-1991年出生的人，这些人的置换需求为主支撑的。

时间可能大概在2027年前后，以改善型需求为主。

同时我们应该从人口结构图中清醒地看到，目前中国人口的大趋势。20年后，第一波生育高峰的人都已经进入70多岁高龄。

未来十年

四个老人留下八套房产，给一个孙子的剧情，绝对不罕见

知道了历史的大脉络，我们就不会迷路。