从抵押到解押：翰汇律师助力商品房项目业主维权五年终见曙光

案情简介：预售房产遭抵押 业主办证受阻五年

2018 年，海南省某市 "滨海国际" 商品房项目以 "五证齐全" 对外销售，28 名业主依约支付全款并完成网签备案及预告登记。然而交房后，业主发现该地块存在银行在建工程抵押，开发商因数亿元债务纠纷导致产权证办理停滞。尽管业主多次通过信访、民事诉讼等途径维权，地方政府协调亦未取得实质进展，最终于 2023 年委托北京翰汇律师事务所徐瑞律师团队介入。

办案经过：构建三维维权体系 破解历史遗留难题

徐瑞律师团队通过以下策略推进案件：

一、法律关系梳理（2023.3-2023.5）

1. 不动产登记查询：确认抵押登记早于购房行为，且抵押权人为国有商业银行

2. 政策研判：发现现行《民法典》第 221 条虽规定预告登记可对抗抵押，但需满足 "办理抵押登记时预告登记已存在" 要件

3. 风险评估：认定通过民事诉讼解除抵押存在法律障碍

二、行政维权路径（2023.6-2023.8）

1. 信息公开申请：获取抵押合同、贷款协议等关键证据

2. 多部门致函：向住建、自然资源、金融监管等部门发送《法律意见书》，提出：

• 开发商未履行抵押信息披露义务（《商品房销售管理办法》第 22 条）

• 监管部门未尽预售资金监管职责（《城市商品房预售管理办法》第 11 条）

• 建议启动 "证缴分离" 机制（参照自然资源部〔2021〕1 号文）

三、政企协商机制（2023.9-2023.12）

1. 参与政府专题会议：提出 "分步解押 + 资金监管" 解决方案

2. 促成银企协商：协调银行同意按比例释放抵押额度

3. 建立办证绿色通道：推动住建部门特事特办，简化登记流程

案件成果：

• 开发商已启动分批解押程序，首批评测报告完成

• 不动产登记部门承诺 3 个月内完成全部 28 套房产登记

• 该案被纳入海南省不动产登记历史遗留问题专项台账

• 创新 "预告登记 + 抵押权人同意" 办证模式获省级推广

法律依据：

1. 《民法典》第 221 条：预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力

2. 自然资源部《关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》（自然资发〔2021〕1 号）

3. 《城市房地产抵押管理办法》第 37 条：抵押权人处分抵押房地产时，应当事先书面通知抵押人

本案通过法律手段与行政协调的有机结合，成功破解了 "先抵押后销售" 的办证困局，为同类案件提供了可复制的维权范式。徐瑞律师团队通过精准把握政策窗口期，创造性地运用 "证缴分离" 机制，最终实现了业主的核心诉求。