楼市打响信心保卫战
作者： 周智宇
国家给民企增信。
很少见金融监管部门如此大力度地支持民营房企，也很少见房地产的融资会议有如此高的热度。
5月27下午，上交所罕见地组织了一次线上房企债券投融资对接会，超过3000名投资者参会。除了多家金融机构负责人，碧桂园总裁莫斌以及龙湖、旭辉、美的置业和新城控股等公司的CFO，都出现了会议上。
会议的主题也非常明确：支持优质民营房企公开发债，减少误解，形成共识。
上周，前述五家房企被交易所选为示范企业，在公开市场陆续发行债券，或发布相关计划。
此前两个多月，民营房企在公开市场上发债金额，是0。
在疫情、预期下滑、龙头房企债务展期等多重因素影响下，资本市场、购房者对房地产的信心持续滑落，并且担忧的情绪，已经传导至民营房企里的“优等生”身上。
因而，这场3000人会议是一场信心提振大会。房地产已来到决战时刻，多方正各自出力，齐心将房企拉出信心下坠的螺旋。复工复产、销量回暖的黎明，或许就在眼前。
托底
几乎是中国房地产历史上，监管首次明确地给民营房企提供增信措施，这些金融手段，原本多出现在基础设施领域；这也是2018年交易所落地信用保护工具以来，首次被应用到民营房企上。
去年11月，有投资者问一家TOP20的民营房企掌门人：如果政策不转向，开发商可以撑多久？
那位房企大佬回答：最厉害的也撑不过3个月。
这位大佬的说法虽说夸张，却没想到半年后民营房企正在逼近这个极限。在5月17日之前，民营房企已经有67天没在公开市场上融资了。
随着5月18日龙湖集团一笔供应链ABS在深交所落地，民营房企的融资序幕逐渐拉开。碧桂园、龙湖和美的置业在5月20日分别公告了自家公司债成功发行的消息；新城控股也在5月24日表示，要发行2022年度第一期中期票据。
尽管与中海等央企近期发行单笔债券就是30亿相比，本轮这几家民营房企的发债额单笔最高也不过10亿元，金额并不多。但这次发行让业内又燃起了对民营房企的期待，认为这会是对民营房企融资难的“破冰行动”。
华尔街见闻也了解到，包括碧桂园、美的置业等房企与中债信用增进公司（下称“中债信用”）的相关合作也在推进中，旭辉也有发债计划。
这背后离不开交易所的支持。多名房企人士表示，监管有意通过此类工具提供的信用保护，帮助民营地产商逐步恢复在公开市场的融资功能。深交所、上交所都积极推进此项工作，落地很快。
从公司债、ABS到中期票据，在中国证券金融股份有限公司（下称“中证金融”）、中债信用以及银行、券商等机构的支持下，民企融资的闸口陆续开闸。
与以往房企发债不同，监管机构从箱底里拿出了不少工具。这几家房企在发债同时，启用了包括信用违约互换（CDS）、信用风险缓释凭证（CRMW）、信用风险缓释合约（CRMA）等在内的信用保护工具。
简单地说，机构们自掏腰包，为债券或房企提供保险、担保。在帮助这些房企扩大融资规模的同时，也能够为债券增信、提高信用等级，起到降低发行成本的作用。目的是解决眼下市场认为民营房企信用不够的难题。
虽然信用风险缓释工具不会实质性改善市场对发行人主体的风险偏好，但能够解决单只债券发行的信用问题。也有机构人士表示，这相当于变相地让民营房企有了接近国企的信用，有利于市场信心的恢复。
IPG中国区首席经济学家柏文喜认为，信用保护工具用在民营房企身上，实质上是对民营房企发债的信用“兜底”。相当于用政策性工具，让“国家队”自掏腰包加保险。
这也让市场有了更多期待。首批示范房企发债之后，是否会将至今仍在坚持着、未发生违约的房企纳入名单？或是对出险房企单支债券发行给予支持？
低迷
监管部门积极提供增信，意在恢复房地产的正常融资功能，刺激市场回到正轨。这背后，是房地产融资持续近一年的萎靡。
事实上去年底， 部分民营房企融资就得到了监管机构的支持，包括碧桂园、龙湖、金地在内的房企，在去年11月-12月时还曾发行过中期票据，供应链ABS等也有少量发行。
然而随着春节后部分龙头房企债务违约，机构投资者们刚燃起的热情再度被浇灭。
一名头部房企财务人士对华尔街见闻表示，市场的信心一直比较低迷。房企，尤其是民营房企在发行期限、利率以及相关增信措施等均比此前严苛不少。这使得成功融资的房企成为了“少数派”。
像美的置业此前在发行中期票据时，除对常规的地产红线的许诺外，还附加了不少对资金投向的承诺，以保证债务工具的顺利发行。
甚至有评级机构人士表示，即便是一些有着央企背景的地产商，近期能发行债券也是提供了额外的担保，比如将投资物业作为抵押物。
一季度通常都是房企一年里发债的重要时期。过去几年，房企美元债发行的主要时间是一季度，通常占全年美元债发行比例的一半；发行多的时候，一季度房企发债就有近4000亿元，其中一半是美元债；民营房企对境外融资更是极为依赖。
然而往年的融资热潮在今年不再。克而瑞数据则显示，今年1-4月份房企融资规模维持低位，仅有1378亿元，同比下降52%，其中境外发债占比仅有4%；4月份共有19家房企发行了境内信用债，且发行主体全部为国企。
原本在一些房企内部推演中，认为随着政策发力，房地产市场会4月份起逐步企稳恢复，也会沿着“政策底-销售底-融资底”的路径，在销售逐渐回暖后，依赖自身经营数据恢复造血功能。
但4、5月份的疫情对市场的影响远超预期，不少房企视为“粮仓”几个重点城市销售迟迟未能回暖，这使得类似融创这种前期努力自救的公司，现金流也吃紧，在公开市场违约了。
东方金诚研究发展部分析师唐晓琳认为，此次民营房企在监管推动下试水发债，对于民营房企债券融资具有很强的破冰和示范意义，将为其他房企和市场注入信心。
从5月27日的会议上可以看到，虽然来自高层的政策呵护已十分直白，但投资者仍很谨慎。
恢复
显然，交易所的鼓励增信动作，对提振房地产的信心至关重要。
回顾过去一年里房地产市场的深度调整，可以看到房企受到的限制是多维度的。土地、金融和市场政策主导部门不同，使得各方出台政策后，多重政策叠加密切，最终不仅没有协同性，反而会出现负反馈。
要帮助房企不出风险，稳住市场信心，各方监管手里都还有放松的空间。
野村证券首席经济学家陆挺指出，尽管眼下地方政府确实推出了很多宽松政策，但三道红线等调控政策还在，地方政府对预售资金监管的管理没有放松，房企的资金状况仍非常紧张。
住建部、央行、银保监会、自然资源部等各部委之间，要进一步让政策协同推进，更具体地实施“一城一策”。
人民银行调查统计司原司长盛松成认为，在对重点城市政策放松保持谨慎的同时，对其他城市的房地产调控可以继续放松，比如说适当延长去杠杆周期，继续适当放松需求端限制等等。
盛松成认为，在保持资金用途合理的前提下，政府对预售资金监管冻结比例也可以进一步下调，在一定行政区域内，允许资金可以跨项目调剂。
在5月27日的会议上，旭辉CFO杨欣也表示，目前一些城市确实在预售资金监管上有了松动。比如说南京、长春允许用银行保函替代预售监管资金，徐州等城市增加重点监管资金拨付节点。但总体上，更多城市的政策放松还在路上。
杨欣表示，在销售相对萎靡的情况下，如果监管资金合理科学地回归，也能帮助头部房企穿越周期。
美的置业CFO林戈则表示，随着房地产整体环境的变化，房企是不可能靠融资来维持运营的，最重要的还是靠去化回款。
在经历了近一年的风险暴露后，房地产政策在不断纠偏，民营房企的融资功能也在渐渐恢复，通过一些示范房企的公开发债，监管释放了仍会支持房地产稳定发展的信号。业内期待，中国房地产能尽快恢复元气，并进入良性循环的轨道。
确实，房企靠融资加杠杆、不断放大规模的时代已经过去，“出清”的大势未改，期待未来房价再度暴涨也是不现实的；房住不炒，已经成为新时代各方的共识了。
那些曾经的房地产赌徒、炒房客、投机分子，渐渐退出了历史的舞台，消失不见。
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