利率越来越高 全球地产热集体降温
作者： 赵颖
风险在于，各国央行加息过于激进，导致全球房地产市场放缓，最终使泡沫破裂，并产生不可预知的影响。一些央行可能会因此放缓加息步伐，甚至可能暂停加息或转向降息。
疫情初期的大放水令全球泡沫腾飞，在全球地产市场掀起一场繁荣；然而，今年以来全球60多家央行，多次加息50个基点或以上，正给这场地产热画上句号。
从欧洲到亚洲，再到拉丁美洲，房地产市场正在迅速降温，随着各国央行积极提高借贷成本来抑制物价飙升，房价也在下跌。
对于全球各国央行来说，从泡沫不断的地产市场挤出泡沫是控制高通胀的一部分。房价下跌通常会导致家庭支出减少，随着建筑业生产活动放缓，银行发放贷款减少，房地产销售下滑，整体的经济活动都将放缓，从而缓解通胀上行压力。
加拿大央行行长Tiff Macklem上个月曾指出，其预计住房活动会有所放缓。坦率地说，这将是健康的，因为当前经济过热。但经济学家们认为，风险在于，各国央行加息过于激进，导致全球房地产市场放缓，最终使泡沫破裂，并产生不可预知的影响。
利率快速上升 房地产市场遇冷
据媒体最新报道，基于房地产在其经济中所占份额、最近的繁荣程度以及购房者对利率快速上升的敏感程度等指标，加拿大、新西兰、澳大利亚和瑞典等国家的地产市场看起来尤其脆弱。
加拿大6月经季节性调整的平均房价较今年早些时候的高点下跌了近8%，新西兰6月房价较2021年底的峰值也下跌了8%，瑞典5月房价环比下降了1.6%，为疫情开始以来最大的月度降幅。
房地产咨询公司莱坊全球房价指数显示，2020年第一季度至今年第一季度，全球房价上涨19%，经通胀调整后为10%。2022年前三个月，经通胀调整的全球房价同比增速放缓至3.9%，巴西、智利、西班牙、芬兰、南非和印度等国的房价出现下滑。
经济放缓的同时，许多国家仍在进一步收紧货币政策，预计房贷利率也会跟随上行。
上周三，加拿大央行加息100个基点，将政策利率调整为2.5%，并警告称未来还会有更多加息。加拿大央行行长Tiff Macklem表示，冷却住房对于降低通胀至关重要。
在加拿大央行的暴力加息下，加拿大抵押贷款利率升至2009年以来的最高水平，地产交易活动从之前的火热状态迅速降温。根据加拿大房地产协会数据，6月份的房屋销售同比下降了24%。
房地产经纪公司Realosophy表示，多伦多5月房屋销售同比下降40%，目前处于20年来的最低点。多伦多房屋（不包括公寓）的中间价较2月份的峰值下跌了近20%。
不可预知的风险或影响央行加息步伐
一些经济学家们认为，各国央行加息过于激进，可能导致全球房地产市场活动放缓，最终使泡沫破裂，并产生不可预知的影响。
野村控股全球市场研究主管Rob Subbaraman表示，危险在于房地产和金融市场同时处于下行周期，可能导致更持久的衰退。十多年来的量化宽松政策催生了房地产市场的泡沫，但由于偿债率大幅上升、可负担能力下滑，现在很快就会转向另一面（泡沫破裂）。
高盛则指出，住房价承受能力的迅速恶化和房屋销售的大幅下降表明硬着陆是一个真实的风险。
但也有分析师持不同的观点，部分经济学家认为应该持乐观态度，房价上涨的主要原因是低利率和购房者对地区偏好的变化，而不是在2008年危机中宽松的贷款标准。目前房屋供应依然紧张，健康的劳动力市场和大规模刺激计划意味着许多家庭的财务状况良好，发生像2008次贷危机那种规模的地产泡沫破灭的可能性微乎其微。
尽管如此，比预期更严重的房地产低迷可能意味着经济放缓程度超出了央行的预期。
房地产活动放缓可能导致建筑工人下岗，对钢铁和其他商品的需求减弱。房价下跌还将影响家庭和银行的资产负债表，这往往又会给经济的其他部分带来压力。面对这些风险，一些央行可能会决定放缓加息步伐，甚至可能暂停加息或转向降息，来防止房地产泡沫蔓延。
凯投宏观首席经济学家Neil Shearing表示，央行将容忍温和的房地产衰退，但如果出现更严重的衰退，可能迫使其改变政策。
目前，澳洲联储正以近30年来最快的速度提高利率，房价的回落将缓解住房负担能力问题，但经济学家表示，任何市场即将崩溃的迹象都将导致澳联储暂停收紧政策。
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