金融政策强心剂已至，房地产有望见底复苏
克而瑞地产研究
近日，央行、银保监共同发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，涉及保持房地产融资平稳有序、积极做好“保交楼”金融服务、积极配合做好受困房地产企业风险处置、依法保障住房金融消费者合法权益、阶段性调整部分会融管理政策、加大住房租赁金融支持力度等16项政策措施。
我们认为行业去杠杆主基调不变但控制节奏，最终目标引导市场“软着陆”。鉴于全国性强力政策已经到来，叠加缺失的信心底有望出现，年底房地产市场或将见底复苏，各线城市或将轮动修复。房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐恢复稳态，问题房企还将有序出清。
行业去杠杆主基调不变但控制节奏最终目标引导市场“软着陆”
延长房地产货款集中度管理政策过渡期安排。对于受疫情等客观原因影响不能如期满足房地产贷款集中度管理要求的银行业金融机构，人民银行、银保监会或人民银行分支机构、银保监会派出机构根据房地产贷款集中度管理有关规定，基于实际情况并经客观评估，合理延长其过渡期。
点评：
我们认为未来房地产行业去杠杆的主基调未变，严防房地产过度金融化、泡沫化，但将适度控制去杠杆节奏，最终目标让房地产市场实现“软着陆”。
具体而言，银行业金融机构可以合理延长房地产货款集中度管理政策过渡期，意味着房地产贷款投放或将边际改善，居民端支持刚性和改善性住房需求，房地产销售或将逐渐回稳；企业端支持合理融资需求，企业爆雷潮或将按下“暂停键”。
提升专项借款、配套融资支持保交楼缺失的信心底有望出现
支持开发性政策性银行提供“保交楼”专项借款。支持国家开发银行、农业发展银行按照有关政策安排和要求，依法合规、高效有序地向经复核备案的借款主体发放“保交楼”专项售款，封闭运行、专款专用，专项用于支持已售逾期难交付住宅项目加快建设交付。鼓励金融机构提供配套融资支持，在专项借款支持项目明确债权债务安排、专项借款和新增配套融资司法保障后，鼓励金融机构特别是项目个人住房贷款的主融资商业银行或其牵头组建的银团，按照市场化、法治化原则，为专项借款支持项目提供新增配套融资支持，推动化解未交楼个人住房贷款风险。
对于商业银行按照本通知要求，自本通知印发之日起半年内，向专项借款支持项目发放的配套融资，在贷款期限内不下调风险分类；对债务新老划断后的承贷主体按合格借款主体管理，对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。
点评：
2022年以来，房地产市场陷入深度调整期，现阶段仍未真正见底，市场信心缺失乃是重要因素，集中体现在以下两个方面：其一，房企爆雷频繁，随着偿债高峰期到来，不少优质民企同样出现债务违约等问题，购房者普遍担忧出险企业项目能否顺利交付。其二，受疫情影响，居民就业及收入预期下滑，预防性储蓄需求大幅上升，按揭贷款需求始终羸弱。
尽管政策性银行启动2000亿元保交楼专项借款，南宁、湖北等多省市设立房地产纾困基金，但相较于显在及潜在问题项目庞大的资产规模，当下保交楼依旧面临严峻的资金困境。
我们认为未来保交楼纾困资金或将全面开闸，既支持政策性银行提供保交楼专项借款，又鼓励金融机构提供配套融资支持，甚至对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责，极大程度上将提升金融机构放贷积极性，实质性缓解保交楼资金困境。
可以期许的是，在全面落实保交楼政策底线的情况下，缺失的信心底有望出现，那些尚在观望的潜在置业群体或将陆续入市，房地产交易也将逐渐回归稳定。
按揭首付及利率下限因城市、银行调整市场或将见底复苏城市轮动修复
支持个人住房贷款合理需求。支持各地在全国政策基础上，因城施策实施好差别化住房信贷政策，合理确定当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限，支持刚性和改善性住房需求。鼓励金融机构结合自身经营情况、客户风险状况和信贷条件等，在城市政策下限基础上，合理确定个人住房贷款具体首付比例和利率水平。支持金融机构优化新市民住房金融服务，合理确定符合购房条件新市民首套住房个人住房贷款的标准，多维度科学审慎评估新市民信用水平，提升借款和还款便利度。
鼓励依法自主协商延期还本付息。对于因疫情住院治疗或隔离，或因疫情停业失业而失去收入来源的个人，以及因购房合同发生改变或解狳的个人住房贷款，金融机构可按市场化、法治化原则与购房人自主开展协商，进行延期展期等调整，相关方都要依法依规、信守合同、践行承诺。在此过程中，金融机构要做好客户服务工作，加强沟通，依法保障金融消费者合法权益同时按相关规定做好资产分类。对于恶意逃废金融债务的行为，依法依规予以处理，维护良好市场秩序。
点评：
对于个人住房按揭贷款需求，重点支持刚需、改善性客群及新市民这三类群体，按揭首付比例及房贷利率或将因城市、银行优化调整。
联系到9月29日，央行、银保监会决定阶段性调整差别化住房信贷政策，天津、石家庄等23城可在2022年底前阶段性下调或取消首套房贷利率下限。
我们认为未来住房信贷政策或将进一步放松，体现在以下两个方面：其一，提升城市自主权，城市范围将不再局限于天津、石家庄等23城，政策措施除了下调房贷利率下限，首付比例下限同样可以下调。理论上压力城市均可在全国政策基础上，适度下调当地个人住房贷款首付比例和贷款利率政策下限。
其二，提升金融机构自主权，鼓励金融机构增加个人住房贷款授信额度，并适度降低购房首付比例及贷款利率。理论上那些信贷额度较为充裕的银行均在城市政策下限基础上，进一步下调个人住房贷款具体首付比例和利率水平。
与此同时，定向纾困暂时失去收入的困难群体，可以与金融机构协商进行延期展期等调整住房贷款，防患购房者因暂时失去收入而产生的信贷违约风险，在一定程度上有助于提振市场信心，让那些未来收入预期存在较大不确定的置业客群也能放心购房消费。
可以期许的是，在住房信贷政策暖风的作用下，年底房地产市场有望真正见底，市场复苏行情也将正式开启。各线城市市场大概率将轮动修复，核心一、二线城市或将率先企稳，年底随着供应放量，成交或将明显回升；弱二线及三四线城市也将轮动回稳，年底成交跌幅或将明显收窄。
房企供给侧改革已渐进尾声 融资“输血” 优质房企恢复经营“造血”功能
稳定房地产开发贷款投放。坚持“两个毫不动摆"，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，款励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。金融机构要合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，在保证债权安全、资金封闭运作的前提下，按照市场化原则满足房地产项目合理融资需求，支持项目主办行和银团贷款模式，强化贷款审批发放，收回全流程管理，切实保障资金安全。支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期 1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。保持债券融资基本稳定，支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险，支持债券发行人在境内外市场回购债券。保持信托等资管产品融资稳定。鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。
做好房地产项目并购金融支持。鼓励商业银行稳妥有序开展房地产项目并购贷款业务，重点支持优质房地产企业兼并收购受困房地产企业项目，支持符合条件的商业银行、金融资产管理公司发行房地产项目并购主题金融债券。
点评：
近期，房企融资利好新政相继落地，优质民企融资环境确有改善迹象，涉及意向民企可向中债增公司提出增信需求，龙湖200亿元储架式注册发行获受理等。
我们认为未来房企整体融资环境有望进一步改善，体现在以下三个方面：
其一，对国有、民营等各类房地产企业融资一视同仁，意味着除了具备融资优势的央国企之外，优质民企融资有望实质性改善。与此同时，合理区分项目子公司风险与集团控股公司风险，即便是出险企业，优质项目同样能得到融资支持。
其二，债券、信托等多渠道支持企业合理融资需求，加快“输血”短期经营困难的企业，实质性扭转房企融资困境。具体而言，为财务总体健康、面临短期困难的房企债券发行提供增信支持，鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求等。
其三，支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期，缓解企业短期偿债风险，帮扶企业通过自身努力改善经营困境。具体而言，未来半年内到期的开发贷款、信托贷款等存量融资，可以允许超出原规定多展期 1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。
可以期许的是，随着房企整体融资环境进一步改善，优质民企或将明显受益，短期融资“输血”将有助于帮扶优质民企恢复经营“造血”功能。预计房企供给侧改革已渐进尾声，央国企、优质民企经营将逐渐回归正轨，问题房企仍将有序出清。而在此过程中，行业内的兼并收购发生将愈加频繁，优质企业有望收获业绩份额持续提升的良机。
政策红利支持下租赁市场规模将继续扩容 企业可择机布局第二增长曲线
优化住房租赁信贷服务。引导金融机构重点加大对独立法人运营、业务边界清晰、具备房地产专业投资和管理能力的自持物业型住房租赁企业的信贷支持，合理设计贷款期限、利率和还款方式，积极满足企业中长期资金需求。鼓励金融机构按照市场化、法治化原则，为各类主体收购、改建房地产项目用于住房租赁提供资金支持。商业银行向持有保障性住房租赁项目认定书的保障性租赁住房项目发放的有关贷款，不纳入房地产贷款集中度管理，商业地产改造为保障性租赁住房，取得保律性租赁住房认定书后，银行发放贷款期限、利率适用保障性租赁贷款相关政策。
拓宽住房租赁市场多元化融资渠道。支持住房租赁企业发行信用债养和担保债券等直接融资产品，专项用于租赁住房建设和经营。鼓励商业银行发行支持住房租赁金融债券，筹集资金用于增加住房租赁开发建设贷款和经营性贷款投放，稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。
点评：
“二十大”会议继续重申：加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。我们认为住房租赁市场有望迎来新一轮的政策红利，涉及保租房贷款不纳入房地产贷款集中度管理，稳步推进房地产REITs试点等。
受此影响，住房租赁市场规模或将继续扩容，未来有望与住房销售市场形成分庭抗礼之势，尤其是那些人口持续净流入的大中城市，租赁市场前景更值得期许。对于房企而言，在房地产开发主业陷入增长瓶颈的大环境下，择机布局住房租赁市场未尝不是好的战略选择，依据自身实际情况，积极参与租赁市场的投资、代建、运营等诸多领域，或许能找到第二增长曲线。
本文作者：杨科伟、柏品慧，来源：克而瑞地产研究 (ID:cricyjzx)，原文标题：《金融政策强心剂已至，房地产有望见底复苏》
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