系统性稳地产政策加力 租购并举制度加快建立
证券时报 记者 张达
在房地产行业深度调整期，明年政策走向备受关注。尽管日前召开的中央政治局会议没提及房地产，但是从其对经济政策的表述可以预见，作为经济支柱产业的房地产行业，明年将在稳经济中发挥更重要的作用，国家将继续出台系统性的稳地产方案，助力经济增长重回合理区间。与此同时，“租购并举”的住房制度加快建立，房地产业有望开启良性循环。
供需两端政策继续加力
今年以来，面对房地产行业调整，中央和地方在坚持“房住不炒”定位下出台了一系列宽松政策，从供需两端持续发力，特别是近段时间金融领域的“三支箭”，为行业注入“源头活水”，体现了国家稳地产的决心。
房地产业规模大，链条长，牵涉面广，对于经济金融稳定和防范系统性风险具有重要影响。中央政治局会议对明年做好经济工作提出，要“有效防范化解重大风险，推动经济运行整体好转”，这其中一个重要领域就是房地产。可以预见，今年已经出台的一系列供给端政策在明年将进一步得到落实，包括“保交楼”专项借款、“金融16条”、融资“三支箭”等，后续相关配套政策及配套资金也有望持续推出并加快落地，从而帮助房企缓解资金压力，稳妥有序化解风险，持续推进“保交楼”，实现行业的有序出清。
中央政治局会议还提到，明年要“着力扩大国内需求，充分发挥消费的基础作用和投资的关键作用”。而房地产业对国民经济发挥着举足轻重的作用，2021年我国房地产业增加值占GDP比重为6.8%，住房消费是稳增长扩内需的重要领域。可以预见，明年将进一步出台强有力的政策措施，支持居民合理的购房需求，助力经济增长重回合理区间。
我国城镇化仍处于发展阶段，居民家庭改善性住房需求潜力较大。同时，我国房地产市场区域特征明显，房地产市场调控需要坚持因城施策。9月底，人民银行、银保监会和财政部在两天内接连出台放松房贷利率下限、下调公积金贷款利率、减免置换购房个税等组合拳政策。随后，各地支持合理住房需求的政策加速落地，包括放松限贷，实行认贷不认房；放松公积金贷款，上调最高贷款额度；实行购房补贴；减免交易税费等。11月以来，杭州、成都、西安、武汉、南京等热点城市也从限购松绑、取消“认房又认贷”等方面进行政策优化，进一步释放了需求端政策支持的信号。明年中央将继续支持各地“一城一策”完善房地产政策，包括优化二套房认定标准、下调房贷首付比例及利率等有望继续出台，降低居民购房门槛和成本，支持刚性和改善性购房需求，从而提振住房消费。
2023年，随着“保交楼”取得实质性进展，行业信用得到修复，购房者信心逐步回升，叠加购房支持政策进一步出台，前期积压的延迟购房需求有望得到释放，房企销售规模逐渐恢复，拿地、投资、新开工积极性得到提升，房地产市场有望恢复正常运转。
租购并举住房制度
加快建立
明年是全面贯彻落实党的二十大精神的开局之年。二十大报告中对房地产的表述是“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”，这为未来5年乃至更长时期的房地产发展指明了方向。
全国政协经济委员会副主任杨伟民指出，房地产问题不仅是短期调控和风险管控问题，更是一个住房的制度性问题。近期有关部门已经出台了促进房地产平稳健康发展的16条金融政策，这是非常必要和及时的。在此基础之上，明年还应该贯彻落实党的二十大要求，瞄准新的住房制度，多部门协同尽快制定一个综合性、长期性、制度性的房地产新政。
“租购并举”的住房制度是我国住房制度改革的主要方向，既包括以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体的住房保障体系，又包括以商品房为主体的住房市场体系。其中，在人口净流入的大城市大力发展保障性租赁住房，解决新市民、青年人等群体的住房困难问题，已经成为近年来的重要工作并得到政策大力支持。
目前，保障性租赁住房已经被列入城市基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点，8月份，首批3支保租房公募REITs已经在沪深交易所上市，打通了“投融管退”闭环。10月份，中国建设银行(601939)设立300亿住房租赁基金，将通过投资房企存量资产，改造为租赁住房，增加市场化长租房和保障性租赁住房供给，探索租购并举的房地产发展新模式。证监会副主席李超日前表示，下一步，将加快打造REITs市场的保障性租赁住房板块，研究推动试点范围拓展到市场化的长租房及商业不动产等领域。
2023年，住房租赁市场发展仍将是工作重点之一，国家将进一步加大金融、财税、土地、公共服务等一系列配套政策支持力度，大力发展保障性租赁住房，加快发展长租房市场，推动“租购并举”的住房制度加快建立。在此过程中，房地产企业亟待探索新发展模式，从过去的“高负债、高杠杆、高周转”的开发建设模式向注重品质的运营服务模式转变，从而实现房地产行业的良性循环和平稳发展。
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