六月楼市：供应增34%而成交再降，地市缩量但溢价率新高
克而瑞地产研究
7月供需持续走弱，京沪杭蓉热度转降、二三线延续筑底。
6月楼市延续低迷走势，成交表现低于市场预期：重点30城供应环比增34%，最终上半年供应量基本同比持平。成交却延续降势，环比下挫9%，同比减少25%，上半年累计同比增幅收窄至17%。一线成交略好于二三线，上海环比微增，深圳同环比齐增，二三线则跌多涨少。二手房成交显著回调，环比锐减21%、同比也首次转负跌5%，刚需刚改对成交支撑快速减弱。6月全国土地市场成交规模仍在历史低位，由于京杭蓉穗等优质地块集中土拍，整体溢价率创下近两年的新高至8.3%。
01 新增供应 环增34%但仍为5年同期最低一线发力、二三线反弹有限
6月，30个重点城市新增供应1505万平方米，环比增长34%，受年中业绩冲刺压力，房企推货量有所增加，本月供应如期回升，但供应规模不及今年3月、4月，同比亦降25%，仍为近5年来同期最低。
一线城市供应发力，京广倍增式反弹，沪深双创年内新高。4城全月整体预计供应335万平方米，环比增长90%，同比微跌10%。北京走出供应低潮，本月供应规模跃升至66万平，环比几乎翻两番。上海第五批次新房取证入市，供应面积突破百万平，创今年单月新高。深圳深业云海湾花园等多个大盘集中供货，带动整体供应规模年内首次突破70万平。广州供应也有所改善，在上月低基数的承托下环比翻番。
二三线供应回弹幅度有限。26个重点二三线城市合计供应1170万平方米，环比增长23%，同比下降28%。环比来看，6成以上城市供应回升，长沙、惠州为备战端午和年中节点，供应节奏明显加快、规模增幅居前，例如长沙6月倒数第二周供应面积激增至41万平，天心、岳麓两区供货量都在10万平以上。不过多数城市供应回弹有限，并没有突破年内单月供应峰值，从同比来看，仅有5个城市供应正增长，8成以上城市供应仍处在低位运行，规模不及去年同期，天津、昆明、福州等跌幅更是超过了60%。
02 新房成交 同环比齐跌，累计同比收窄至17% 一线好于二三线
6月成交不容乐观，并未出现年中放量的“翘尾”行情，反而一降再降。据CRIC监测，30个重点城市成交面积为1509万平方米，创5年来同期新低，环比下降9%，同比下降25%。上半年累计同比上涨17%，增幅较上月收窄13个百分点。
分能级来看，一线韧性略好于二三线。一线城市6月预计整体成交245万平方米，环比微降3%，同比下降11%，跌幅显著低于二三线，上半年累计同比仍增20%。北京、广州市场热度转降，成交环比分别下降16%和11%，上海6月小幅放量，但成交规模尚不及去年同期，仅深圳一城同环比齐增。
26个二三城市整体成交1264万平方米，环比下降10%，同比下降27%，上半年累计同比上涨17%。逆势上涨的既有行情相对独立的西安，也有前期深度调整的宁波、嘉兴；还有长沙、郑州等内陆弱二线城市，不过多数城市尚属成交低点，需求略显疲软。值得关注的是，前期热点二线城市成都、杭州、合肥等成交均出现了环比转降趋势，随着适销对路楼盘集中入市，客户分流，整体刚改客群对楼市的支撑作用在减弱。
03 项目去化 高端盘入市拉动去化率小幅增至46%京沪杭等尚能“保温”
据CRIC调研数据，31个重点城市6月平均开盘去化率稳中有降至46%，较上月上涨3个百分点。微观项目去化显示市场热度回升，与成交转冷稍有背离，主要源于个别城市受单个高端盘入市影响，拉动去化率激增，实则市场层面尚未有实质性转暖。
聚焦到单个城市，6月各城市环比涨多跌少，上涨城市大体可以分为以下几类：一是厦门、宁波、泉州因单个高端盘入市拉动去化率激增，实则个别网红盘并不能完全代表市场真实热度，多数楼盘实则暂无明显起色；二是前期热点恒热城市北京、上海、成都、杭州、西安等市场延续“高热不退”，即便推盘量稳中有增，整体去化率环比仍能保持增势；三是前期深度调整型城市诸如南京、武汉等本月去化率也呈现小幅增长，但是仍不足2成，整体居民购房热情相对较低。
04 库存 9成城市消化周期拉长、近半数破18个月
6月，多数城市供应回升仍难驱动成交好转，30个重点城市整体供求比由上月的0.68升至0.99，半数城市供求比升至1以上，供需紧张关系有所缓解。30城库存面积小幅微缩，环比下降0.4%，同比降12%，相比之下天津、青岛库存规模收缩较为明显。
9成城市消化周期继续拉长，一类是由于供应放量、库存扩容所致，譬如上海、深圳，更多的城市属于另一类，即尽管库存规模在收缩，但受限于成交持续低迷，消化周期还在拉长，典型如天津、南宁。从绝对值来看，长春、南宁等13城消化周期在18个月以上，而上个月仅有5个城市消化周期超预警线。
05 二手住房 同比首度转负降5%
6月，17个重点城市二手房成交面积预计为630万平方米，环比再跌21%，跌幅进一步走阔，同比也转入负增长区间，下跌5%。上半年，二手房累计成交4525万平方米，累计同比增长55%，增幅相较上月收窄17个百分点。预判后市，需求不济加上暑期淡季将至，预计7月二手房交易活跃度将继续下降，成交规模大概率继续下挫。
环比来看，除宝鸡外其余城市成交规模均下滑，近半数城市跌幅在20%以上。杭州领跌，降幅达到26%，除了成交以外，其他前置性市场数据也不容乐观，比如挂牌量较快增长、折价套现房源比例增加、带看量减少、转化率降低、成交周期拉长，当然杭州只是全国二手房市场走弱的缩影，多数城市面临与之相似甚至更加严峻的市场形势。
同比来看，11个城市（上个月只有2城）成交表现不及去年同期。杭州、厦门下跌超30%，降幅居于重点城市前列，以厦门为例，4月以来二手房市场便迅速转冷，成交规模连续3个月回落，6月更是跌破20万平方米，受此拖累，上半年累计同比增幅逐步收窄至4%。
06 土地市场 成交建面降幅扩大 溢价率创新高但城市冷热分化
2023年6月，北京、广州、成都、杭州、苏州、长沙等多个城市进行了集中土拍，但受提质减量供地策略的影响，6月全国土地市场成交规模仍在历史低位。热度方面，由于成交主力北京、杭州、成都等城市供地质量较佳，房企参拍热情高涨，溢价率均超过8%，并且过半地块存在摇号成交的情况，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也创下近两年的新高，达8.29%。
CRIC监测数据显示，截止6月26日，受北京集中土拍的影响，一线城市本月共成交土地245万平方米，环比大增159%，但同比下降了55%。成交金额更是高达731亿元，占300城总成交金额的34%，环比上月大增468%。具体城市来看，北京在本月进行了首轮多批次供地，总成交建面达186万平方米，涉及17宗宅地、2宗商办地，总揽金额达622亿元。17宗商办地块有8宗封顶摇号成交，整体溢价率达8%，市场热度处于相对高位。广州成交9宗地，总成交建面46万平方米，其中3块地封顶成交，其余地块均底价或低溢价成交冷热分化十分明显。此外，沪、深均有1宗商办地块底价成交。
二线城市的成交规模环比上月腰斩。具体来看，至26日二线城市成交建面仅860万平方米，环比降幅高达50%；同比降幅更大，达77%。虽然本月有杭州、苏州、长沙等部分城市进行了集中土拍，但受上月高基数的影响，成交金额明显减少，环比下降61%至544亿元，同比降幅更是高达76%。受优质地块占比较高的影响，楼板价仍处于较高水平，达6322元/平方米，与去年同期基本持平；但受上月高价地集中成交的影响，环比降幅仍超两成。具体到城市来看，本月仅长沙一个城市成交建面超过了100万平方米，其成交建面为110万平方米，揽金55亿元，共涉及10宗地。居于第二、三位的为郑州和成都，成交建面分别为84和80万平方米，两城热度却明显分化，郑州基本以底价成交为主，而成都涉宅地则以摇号成交为主。当然除成都外，杭州土拍热度也处于高位，第五批5宗挂牌地块中4宗摇号成交，整体成交溢价率达11.25%，摇号比例和溢价率均刷新杭州最高，其余城市土拍以底价成交为主。
三四线城市则表现为量跌价涨。截止6月26日，总成交建面仅3879万平方米，环比下降了25，同比大降59%。在CRIC重点监测的三四线城市中，仅盐城一个城市成交规模超过100万平方米，成交建面188万平方米，其次是南金华，成交建面仅85万平方米，位于第三、四、五位的分别是衢州、绍兴和南通，成交建面分别为80、71和62万平方米。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，盐城、绍兴、佛山等长三角和珠三角城市均有部分地块溢价成交，市场热度略有提升，其余区域城市土拍仍以底价成交。
07 综观 7月供需持续走弱 京沪杭蓉热度转降、二三线延续筑底
总体来看，二季度成交节节回落，6月也未迎来预期中的止跌行情，这也表明伴随着刚需刚改退潮，改善需求“接棒”，短期内对成交的支撑作用依旧有限。此外，步入6月，二手房市场下行压力进一步显现，成交同、环比齐跌，且环比跌幅较上月有扩大趋势，刚需购买力阶段性瓶颈初显。
展望后市，我们认为，若7月无强有力的救市政策出台，整体新房成交规模还将低位持稳，环比降幅和累计同比增幅将持续收窄，维持弱复苏主基调。
各城市分化行情预期延续，热点城市和热点项目个数减少，北京、上海、杭州、成都等伴随着改善项目集中入市，客户难免分流。市场基本面尚佳的广州、南京、苏州、武汉等，若改善盘能加强供应，刚需盘能维持低价策略，成交仍有小幅放量空间。内陆弱二三城市诸如郑州、天津、昆明、南宁等，刚需购买力严重受限，三季度还将延续筑底行情。
本文来源：克而瑞地产研究 (ID:cricyjzx)，作者：克而瑞地产研究
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