中信证券：房地产市场基本面将从9月开始企稳回升
中信证券陈聪等
房地产需求侧的政策加速落地，各项政策逐渐形成合力。我们预计，房地产市场基本面将从9月开始企稳回升。居民置业门槛降低，财务负担下降是市场进入复苏通道的起因。房价单边下跌预期逆转是我们预期市场复苏持续的原因。政策将释放一系列长期被压抑的真实居住需求，主要是卖旧买新、卖小买大的改善置业需求，也包括返乡置业、回乡养老和旅居需求。但政策不鼓励新增同城第二居所需求，更禁止囤积大量住房的投机炒作。总而言之，我们认为，政策优化更好体现了“房住不炒”的精神，房屋价值也将进一步聚焦居住属性。
▍房地产需求侧政策。
9月1日，北京和上海宣布“认房不认贷”，至此一线城市全域落地以本地住房为考量的差别化住房信贷政策，对于本地无房，但有贷款记录的购房者均按首套贷款对待，首付比例和利率大幅下降。安徽、长沙、无锡、成都、重庆等城市均表态落地“认房不认贷”。天津将限购范围缩小为城六区，福州进一步放松限购。2023年8月最后一周开始，房地产政策优化明显提速。
▍各项政策已经形成合力，预计基本面九月起企稳回升。
样本城市新房和二手市场销售在8月分别同比下降了25%和3.5%，8月以来二手市场的看房和成交量有见底回稳的迹象。前期，政策预期推动了看房人数增加。而现在政策进入了充分兑现的阶段。我们认为，销售可能逐级加速回暖，预计2023年四季度销售将环比显著改善，全年商品房销售额有望实现正增长。居民置业门槛降低，财务负担下降是市场进入复苏通道的起因。房价单边下跌预期逆转则是市场复苏持续进展的原因。
▍我们预计市场复苏在不同领域表现将存在差异，核心看点则是改善置业需求。
市场的复苏是不均衡的，我们认为在核心城市职住平衡区域的大户型住宅复苏程度最大，此区域的中小户型住宅销售也有望明显改善。核心城市辐射范围的卫星城住宅市场和具备稀缺性的度假房产，高品质的回乡置业项目也会明显边际受益政策变化。但是核心城市职住分离区域的项目受益程度有限，尤其是同城远郊，定位第二居所的住宅和商住项目，其需求可能被进一步分流（详见表2、表3）。预计政策将释放一系列长期被压抑的真实居住需求，其中主要是卖旧买新、卖小买大的真实改善置业需求，也包括返乡置业、回乡养老、旅居需求。政策不鼓励新增同城第二居所需求，更限制囤积大量住房的投机炒作。总而言之，我们认为政策优化更好体现“房住不炒”精神，房屋价值将进一步聚焦房屋居住属性。
▍政策工具箱储备十分丰富，复苏周期也将推动信用环境稳定。
当前的政策工具箱内可选手段丰富。例如当前各大城市普通住宅标准相对偏高，公积金个贷率还有提升空间，限购政策有宽松空间，限售限价（过户指导价）等政策也有放松空间。我们认为，倘若市场继续明显下行，则新的政策将继续出台以扭转房价下跌预期。房屋销售复苏是房地产产业链信用复苏的前提。只有房企的资产不随着时间推移不断贬值，房企的负债才有安全保障。我们相信，尽管不少企业资产负债表仍然紧张，但企业债务重组和展期的风险是开始下降了。
▍风险因素：
相关政策出台之后虽然带来销售改善，但部分公司长期拿地不足，可售优质货值偏少，行业排名下降的风险。部分城市政策落实可能相对缓慢，或政策边际影响相对较小，市场无法在9月复苏的风险。
▍从产业短期拐点，走向中长期拐点。
对房地产产业链来说，以更加关注改善需求为核心的需求支持政策有望逆转房价下跌的预期，避免产业硬着陆，现在产业已经越过了短周期的拐点。只有销售复苏才能带来信用复苏，2020年之后信用风波已经影响了不少企业，其中一些走向了缩表，一些则不得不开始债务展期和重组。信用复苏意味着企业借新还旧变得不再困难，在政策加持之下，我们认为信用复苏的产业中期拐点也即将到来。只有重启特大超大城市的开发建设，只有凭借不断升级的产业吸引更多的真实居住需求，房地产企业才有长期发展的空间。政策不是权宜之计。随着城中村改造的铺开，户籍制度改革的推进，我们认为房地产行业也会迎来长期的向上拐点，内涵也会向新发展模式演变。
本文作者：陈聪张全国刘河维，来源：中信证券研究 (ID:gh_fe1d2be7e8db)，原文标题：《地产｜政策密集复苏周期开始，房屋价值聚焦居住属性》
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