楼市王炸！雄安、广州，打头炮！
上海证券报
雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。与此同时，广州外围区域放开限购，成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。
新华社石家庄9月20日电（记者赵鸿宇、齐雷杰）记者从雄安新区住房管理中心获悉，雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售，实现“所见即所得、交房即交证”。同时，雄安新区支持有意愿的人才，通过租房解决住房问题，并在教育、医疗、就业等公共服务领域“租售同权”。
雄安新区住房管理中心相关工作人员称，在雄安新区稳定工作的疏解人员，可购入市场化项目住房，包含商品住房和共有产权住房。雄安新区市场化项目住房按照“成本+税费+合理利润”方式测算备案价格，引导房价保持在合理区间，在新建片区市场化项目中，配置不低于30%的“只租不售”型住房。
同时，雄安新区将定期开展住房租赁市场调查，公布租金参考价和租房指南。租住人员在教育、医疗、就业等公共服务领域同购房人员享受同等待遇。2023年7月，有1400余户家庭凭租赁备案合同报名雄安新建片区学校。
记者了解到，近两年雄安新区加快推进疏解人员公积金政策对标北京，2022年起，疏解人员住房公积金缴存上限已按北京标准执行。2023年6月，疏解人员“在雄购房、在京公积金贷款”落地。有雄安购房需求的、在雄安稳定工作的疏解人员可利用在北京缴存的公积金进行贷款。
目前，雄安新区依托信息化平台和区块链，建设以“数字房管”为引擎的“大房管”系统，整合房屋交易、租赁住房、安置住房、公积金、智慧物业等子系统，推进住房管理工作一网统管、一网通办，实现各类住房业务掌上办、一键办。
雄安新区某中央企业综合开发项目有关人士告诉上证报记者，这是第一次以正式的高规格信息渠道向全国公布雄安新区商品房实行现房交付。“新区坚持‘房住不炒’，我们在拿地的时候，就做好现房销售、精装交付的准备。这次提到的公积金提取政策与北京同城化以及实行‘租售同权’等对于我们的项目而言，也是利好。”
近年来，在多家房企出现债务危机，多地楼盘出现烂尾或面临烂尾风险的背景下，关于商品房预售制再次成为了公众关注、争议的焦点。
雄安取消住房预售意味着什么？专家详解→
58安居客研究院院长张波在接受上海证券报记者采访时表示，从雄安新区取消商品住房预售，实行现房销售、精装交付来看，现房试点销售的区域正在不断扩大，现房销售未来将取代期房预售，由点到面是这一政策覆盖面不断扩大的重要体现。
“从供给侧来看，现房销售对房企要求提高，近年来北京新出让的地块就尝试了现房销售，同时很多城市也都在试行现房，包括海南直接表示安居房全部为现房销售。现房销售提升了对房企的资金要求，无形中设立了一个‘高门槛’，将负债占比过高、财务稳健度不佳的房企挡在门外。”张波分析，从需求侧来看，推进行业整体健康度向好的一项举措，由于现房销售将会推动更多土地向财务稳健型房企流动，这就可以有效规避“烂尾”现象的产生，“所见即所得、交房即交证”的方式会更好保障购房者自身的权益。
就该举措对行业的影响而言，中指研究院市场研究总监陈文静表示，现房销售模式下，房地产开发企业的高周转模式难以为继，现房销售有助于降低开发企业的资金杠杆；同时，现房销售模式短期内减少了市场新房供给量，一定程度上也会导致行业发展降速。另外，现房销售将促使企业回归产品，进一步加速行业优胜劣汰，促进行业更高质量发展。
他表示，当前期房销售仍是我国商品房销售的绝对主流模式，在金融配套政策到位以及解决部分核心城市可能出现的供给断档问题之前，全面推行现房销售的可能性较小，预计短期仍将通过在核心城市部分项目进行试点或者在部分地区小范围落地执行的方式推进。
住建部：有条件的可以进行现房销售
1月17日，全国住房和城乡建设工作会议在京召开，总结回顾了2022年住房和城乡建设工作与新时代10年住房和城乡建设事业发展成就，分析新征程上面临的形势与任务，部署2023年重点工作。
会议指出，房地产工作要融入党和国家事业大棋局，重点从稳预期、防风险、促转型三方面促进房地产市场平稳健康发展。
会议指出，稳预期，要牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，增强政策的精准性协调性，以更大力度精准支持刚性和改善性住房需求，提升市场信心，努力保持供需基本平衡、结构基本合理、价格基本稳定，同经济社会发展相协调、同住宅产业发展相协调，严控投机炒房。
防范风险方面，要“抓两头、带中间”，以“慢撒气”的方式，防范化解风险。“一头”抓出险房企，一方面帮助企业自救，另一方面依法依规处置，该破产的破产，该追责的追责，不让违法违规者“金蝉脱壳”，不让损害群众利益的行为蒙混过关。切实维护购房人合法权益，做好保交楼工作。同时，支持优质国企、民企改善资产负债状况。
促进转型，不能出现新的交楼风险。会议强调，各项制度要从解决“有没有”转向解决“好不好”。有条件的可以进行现房销售，继续实行预售的，必须把资金监管责任落到位。要大力提高住房品质，形成房屋安全长效机制，研究建立房屋体检、养老、保险等制度，让房屋全生命周期安全管理有依据、有保障。
在此背景下，会议提出，2023年工作将整体围绕“增信心、防风险、促转型”这个主线。大力支持刚性和改善性住房需求，因城施策、精准施策。推进保交楼保民生保稳定工作，化解企业资金链断裂风险。
此外，进一步加强新市民、青年人等群体住房困难保障力度。会议透露，2023年，以发展保障性租赁住房为重点，新开工建设筹集保障性租赁住房、公租房、共有产权房等各类保障性住房和棚改安置住房360万套（间）。积极实施城市更新。新开工改造城镇老旧小区5.3万个以上，新开工城市燃气管道等老化更新改造10万公里以上，改造建设雨水管网1.5万公里以上。
一手交钱，一手交房——现房销售大势所趋
据工人日报3月8日报道，今年的政府工作报告提出，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求。面对新时代百姓住房需求，已经走过28个年头的商品房预售制度何去何从，再次成为两会代表委员关注的热点问题。
全国政协委员、中国财政科学研究院院长刘尚希表示，目前，仅仅依靠加强监管，难以解决预售制带来的风险和问题，房地产开发销售模式需要置于房地产发展转型升级中，通盘谋划考虑。
全国政协委员、民革安徽省委副主委周世虹也持同样观点：“我国房地产市场经过20多年的迅猛发展，企业有了足够的积累，融资渠道日趋多元，预售制存在的历史条件已经不复存在，改革势在必行。”
全国人大代表、江西省住房和城乡建设厅厅长卢天锡呼吁，尽快修订《城市商品房预售管理办法》，进一步细化明确全国统一的商品房预售许可条件，逐步提高预售许可门槛，直至过渡为现房销售。张建明委员则建议取消预售制，全面实行现房销售制度，同时给相关市场主体评估、调整、转型等留足时间窗口，确保新政策有序、稳健实施。
不少代表委员表示，长远来看，商品房市场最终会走向现房销售。
全国政协委员、南通大学校长施卫东表示，2020年海南已宣布新建房屋实行现房销售，建议及时总结推广相关经验，按照地区有步骤地取消期房制度。“改为现房销售后，所见即所买，人民群众安居乐业的需求将得到更好满足。”
支持现房销售，多地发力
据山西政府网消息，8月24日，山西省政府新闻办举行“山西加快转型发展”系列推动服务业提质增效专场发布会。会上提出，山西将探索现房销售。在晋城市开展现房销售试点，尽快形成可复制、可推广的经验做法，逐步推动房地产业向新发展模式转变。
据8月28日“成都住建”微信公众号消息，为切实维护购房人合法权益，促进行业转型升级，推动高质量发展，成都市住建局印发《关于支持商品住房现房销售促进行业高质量发展的通知》。通知提出，成都市住建、金融、税务、规划和自然资源等部门按照职能职责，研究制定信贷、税费、不动产登记等支持政策，鼓励现房销售。
一线城市首个！广州多区放开限购
刚刚，广州正式发文放松限购！
除了中心城区和南沙区仍执行较为严格的限购措施，外围区域放开限购，成为全国一线城市中首个部分放开限购的城市。
非广州户籍的异地购房家庭购房购置门槛也大幅降低，连续缴纳社保或个税证明的年限由5年缩短至2年！
此外，增值税免税年限也作出调整，广州核心区域卖房增值税征免年限从5年调整为2年，卖房难度大大降低！
此前，广州在一线城市率先落地“认房不认贷”政策，首套房贷利率率先突破LPR下限，无论是购房门槛还是购房成本，广州都做到了四个一线城市中最低。
通知称，广州将住房限购政策调整为，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云（不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇）、南沙等区购买住房的，广州户籍居民家庭限购2套住房。
这也意味着，除上述提到的区域之外，广州其余地区已不再设置限购条件。
此外，根据通知，非广州户籍居民家庭能提供购房之日前2年在广州连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，限购1套住房。而此前政策规定个税或社保需要5年才能够购买。
同时，广州将越秀、海珠、荔湾、天河、白云、黄埔、番禺、南沙、增城等区个人销售住房增值税征免年限从5年调整为2年。
通知称，广州将大力加快推动公共租赁住房、保障性租赁住房和配售的保障性住房发展。提高公共租赁住房保障水平，完善户籍家庭公共租赁住房保障方式；支持各类市场主体积极参与，多主体、多渠道筹集建设保障性租赁住房；建立健全配售的保障性住房体系，稳慎有序开展规划建设。
调整优化限购政策主要针对广州外围区域
广州市住建局针对《通知》发布相关说明提到，当前房地产市场面临供求关系发生重大变化的新形势，市场过热情况下出台的部分调控措施，在新形势下一定程度上限制了合理住房消费需求。调整优化限购政策，有利于释放刚性和改善性住房需求，更好支持居民通过市场化方式解决住房问题。
《通知》体现出因区分类精准施策的政策导向。调整优化限购政策主要针对广州外围区域，中心城区和南沙区仍执行较为严格的限购措施。目前，广州外围区域供应量大、去库存周期相对较长，减少购房限制有利于提升外围区域的交易活跃度，进一步稳定市场运行。调整增值税免征年限，有利于减少二手房交易成本，推动存量房市场加快恢复发展。
对于广州优化房地产政策，广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，住房供应弹性小，就业集中、需求大的中心区四区坚持原有的限购政策，通勤便利、新广州人置业的次外围区白云、番禺靠近中心区且供应较少的部分区域坚持了原有的限购政策。
值得关注的是，旨在打造大湾区创业创新、宜居宜业平台的南沙，尽管近年来房地产市场下行很快，去年销售量下跌幅度非常大，库存周期也长，但依然坚持限购，去房地产依赖，为产业和人才集聚创造条件。
二手房增值税免征期“5年改2年”。李宇嘉表示，非户籍人口首套房购置纳税社保年限从5年收缩至2年，旨在促进商品房流通和循环，更好地满足新市民、年轻人、外来人口扎根广州的诉求。目前，各大城市住房需求转向改善型需求，广州换房需求也比较突出，但同时，外来人口规模大，刚需规模也较大，呈现出刚需和改善齐头并进的态势。
近期，广州二手房挂牌量快速上升，交易周期拉明显长，价格明显下跌，也导致预期开始悲观，反过来再次导致市场下行。7-8月份，70城中广州二手住房价格指数跌幅居前。李宇嘉表示，增值税免征期“5年改2年”的目的，就是为了降低交易环节成本，促进卖一买一的顺畅，满足刚需、疏通换房需求，确保刚需和改善、新房和二手住房的良性循环。
楼市热度不及北上
政策很“给力”，市场却“淡定”。新政之后几天，北京、上海的成交量翻倍，但广州的成交量涨幅仅20%。中指研究院调查的数据显示，新政之后，广州的购房意愿、价格上涨预期均不及北京上海。
2022年，广州新房交易下滑30%，新房住宅下滑32%。今年上半年下跌0.4%。截至目前，新房市场交易连续5个月下跌，绝对交易水平降至去年11月以来的新低。
记者在广州多家中介公司了解到，广州看二手房的客户增加。
“大多都在商谈价格阶段，成交量并没有放大。目前业主议价空间开始增大，也有业主趁新政策，降价加速卖房，而政策目前对买方更有利。”大型中介机构人士表示。
各家地产统计数据显示，广州楼市销售依然处于疲弱状态。
克而瑞统计的新盘去化率8月份只有9%。合富研究院统计的数据显示，8月底新政以来的三周，广州新房市场的成交量增长幅度分别为15%，6%，-6%，
李宇嘉分析，综合来看，迫切需要发布新的政策以提振市场情绪，避免预期恶化和市场下行形成负反馈循环，缓解过快下行的局面，防止其对旧改、投资、消费等基本面形成明显拖累。因此，此次一揽子政策更意在托底，稳定市场情绪，避免大幅下行，预计年内剩余4个月，广州商品房市场从持续过快下滑逐渐转入到探底企稳的走势。
克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓表示，从本次新政不再提及限购的区域名单来看，根据克而瑞的统计，黄埔、花都、番禺一手住宅库存面积分别为149万平方、143万平方米、210万平方米，都是属于广州库存量大、市场竞争激烈的区域，因此放开限购的迫切性也更大。在“信贷组合拳”之后，广州再度优化限购政策、降低限购区域社保门槛、降低二手房交易成本，对于年底楼市整体复苏回暖有“再添一把火”的作用。
三个万亿城市，同日官宣
9月19日，武汉市六部门发布通知，宣布从即日起取消二环线以内住房限购政策。同日，无锡和西安也宣布取消限购。武汉、无锡、西安2022年GDP均超万亿。
19日，武汉市住房保障和房屋管理局等六部门发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)，即日起，该市取消二环线以内住房限购政策，满足居民刚性和改善性购房需求。
《通知》还对优化家庭住房贷款套数认定标准、支持居民换购住房、给予购房优惠支持、阶段性调整住房公积金贷款额度、盘活企业资产、加强精准供地、加快盘活存量用地、积极助企纾困、建立房地产开发企业“白名单”管理等予以说明。
《通知》指出，对生育多子女家庭在购房贷款时，购买的第二套住房认定为首套住房，购买的第三套住房认定为第二套住房。对已有两套住房的家庭，在挂牌出售或出租一套的前提下新购一套住房的，购房贷款时认定为第二套住房。
在购房优惠方面，通知称，2023年12月31日前，对购买首套新建商品住房的，可享受1万元家电家具数字消费券或购房消费券。持续开展线上线下房交会，对房交会期间购买首套住房的，按契税应缴额度给予补助优惠，购买第二套住房的，按契税应缴额度的50%给予补助优惠。
此外，《通知》指出，2023年12月31日前，住房公积金缴存职工在武汉市购买普通自住住房的，贷款额度可按职工家庭当前可贷款额度上浮20%，同时不超出武汉市公积金贷款的最高贷款额度(即家庭首套房贷款最高可贷额度90万元，家庭二套房贷款最高可贷额度70万元)。贷款额度上浮政策与其他住房公积金贷款上浮政策不叠加使用。
19日，西安和无锡也宣布取消限购。
西安住建官微发布消息，近日，西安住建局组织召开促进房地产市场平稳健康发展工作会议，通报了西安市1-8月份房地产市场运行情况，就下一步工作进行了研究部署。
会议提出，一是进一步优化调整限购范围，西安市二环以外区域取消限购；二是全面推行“带押过户”，落实好换购住房退税优惠政策；三是加大刚性和改善性住房供给，做好价格监测指导，确保房地产市场供需平衡、结构合理、价格平稳；四是严格执行房地产销售信息公开制度，切实维护购房群众合法权益；五是实施分阶段办理施工许可和联合验收，全面推行新建商品房“交房即交证”。六是完善房地产企业诚信评价机制，促进企业依法诚信经营。
此外，无锡市也在当天发布了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》，其中提到：
全市域取消限购政策。将经开区太湖街道、华庄街道移出限购区域；取消现有的购房限制性措施，居民家庭（含非本市户籍居民家庭）在市区范围内购买商品住房（含二手住房）的，房地产企业、房地产经纪机构不再对购房资格进行核验；取消企事业单位购买新建商品住房的套数限制。
落实“认房不认贷”政策；降低购买首套房首付比例，对贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款不低于20%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例不低于 30%，同时指导商业银行有序下调存量房贷利率。
值得注意的是，9月1日-19日，已有沈阳、南京、大连、兰州、青岛、济南、福州、郑州、合肥、无锡、武汉、西安等12个城市全面取消限购；而包括北上广深四个一线城市以及杭州、苏州、成都、长沙等城市依旧存在限购。
本文作者：孟妹、曾庆怡、周亮，来源： 上海证券报，原文标题：《楼市王炸！雄安、广州，打头炮！》
风险提示及免责条款
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